양도소득세 (다주택자 양도소득세 중과, 중과대상 판정절차)

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조정대상지역 내 다주택을 보유하신 분들은 양도소득세 중과배제를 받기 위해 많은 고민을 하실 것으로 생각되는데, 오늘은 이 부분에 대한 정리를 알기 쉽게 해보도록 하겠습니다.

 

다주택자 양도소득세 중과제도

2018년 4월 1일 이후 다주택자(양도일 기준 중과대상 주택 수가 2채 이상인 자)가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과되는데, 아래 2가지 사항이 적용됩니다.

 

(1) 장기보유특별공제 배제

(2) 양도소득세율 가산적용(중과대상 주택 수가 2주택인 경우 10%, 3주택 이상인 경우 20% 가산)

 

양도소득세 세율

문제는 양도일 기준으로 중과 여부를 판단하기 때문에, 취득 당시에 비조정대상지역일지라도 양도일 기준 조정대상지역으로 지정되면 중과 적용이 되므로 부동산 정책 변화에 관심을 가지고 대응하셔야 해야 할 것으로 생각됩니다.

반대로, 취득 당시에 조정대상지역이라도 양도일 기준으로 비조정대상지역이 되면 중과배제가 됩니다.

 

개인적으로 이 조항은 좀 불합리하다고 생각됩니다.

양도일 기준으로 중과 여부를 판단한다면, 매수할 때 향후 이 지역이 조정대상지역이 될지 안될지 알 수 없는 사업자에게는 큰 리스크일 뿐만 아니라, 사업자 입장에서는 예상하지 못하게 조정대상지역으로 지정되면 중과세로 인해 기대 수익에 차이가 크게 발생하므로 조정대상지역이 해제되기를 기다리면서 중과에 의한 세금납부를 피하고자 최대한 버티기에 들어갈 것이므로 조정대상지역의 주택 매물이 더욱 잠기게 되어 공급이 더욱 줄어들게 되고, 이로 인해 주택가격이 더 오르는 정책측면에서도 기대와는 반대의 결과가 나타날 것으로 생각됩니다.

 

양도세득세 중과에 의한 세부담 비교

양도소득세가 중과되느냐 안되는냐에 따라, 양도소득세를 비교해보면, 양도차익이 3억원이고 보유기간을 10년으로 가정했을 때, 

 

일반세율인 경우는 7,180만원이라면,

2주택자 중과적용이 되면 12,460만원,

3주택자 중과적용이 되면 15,460만원이 됩니다.

 

3주택자 중과적용이 되면 일반세율의 2배이상 세금이 되기 때문에 중과세율은 가급적 피해야 할 것으로 생각됩니다.

양도소득세 세율은 누진세율이므로 양도차익이 많으면 많을수록 중과에의한 세금부담은 더욱 커지게 됩니다.

 

양도소득세 중과대상 판단은 아래와 같은 순서로 진행하면 쉽게 판단할 수 있습니다.

양도소득세 중과대상 판정절차

Step1 : 조정대상지역확인

Step2 : 중과대상 주택수 판정 (2주택인지 3주택 이상인지)

Step3 : 중과제외 주택확인

중과대상이라도 2018년 9월 13일 이전 취득 주택은 아래 요건을 만족하는 주택임대사업자는 중과를 제외합니다.

중요한 점은, 2018년 9월 13일 대책 이후부터 취득한 주택은 조정대상지역 내에 취득한 주택을 장기임대주택으로 등록한다 할지라도 중과 적용이 되므로, 이제는 주택임대사업자도 중과배제를 받기 어렵다고 보아야 합니다.

중과제외 주택 상세 요건
(1) 2018.09.13. 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우
(2) 2018.09.13. 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고
    계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우
(3) 2018.09.14. 이후에 조정대상지역으로 지정된 주택으로서 조정대상지역의
    공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이
    증빙서류에 의하여 확인되는 경우
(4) 2018.09.14. 이후 조정대상지역 밖에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우

Step4 : 중과 적용

 - 중과대상 주택 수 2주택 : 장기보유특별공제 배제, 기본세율+10%

 - 중과대상 주택 수 3주택 이상 : 장기보유특별공제 배제, 기본세율+20%

 

이렇게 4개의 단계를 거치면서 양도소득세 중과대상인지를 검토해 보시면 손쉽게 판정이 가능하실 것으로 생각됩니다.

여기까지 다주택자 양도소득세 중과와 중과대상 판정 절차에 대해서 정리해 보았습니다.

도움되는 내용이었기를 바라고 다음에도 더 좋은 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

중과배제에 내용 잘 확인하셔서 절세에 성공하시길 바랍니다. 

오늘도 좋은 하루 행복한 하루 보내세요.