주택임대사업자의 간주임대료, 소득세(분리과세, 종합과세)

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리 블로그를 운영하는 소래미담입니다. 

오늘은 주택임대사업자의 소득세에 관련해서 중요하다고 생각되는 간주임대료와 분리과세, 종합과세에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

주택을 임대해서 소득이 발생한 경우에는 다음연도 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고해야 합니다.

주의할 사항은 월세뿐만 아니라 임대보증금에 대해서도 은행이자를 받는다는 가정하에 간주임대료로 환산해서 소득세를 부과하고 있습니다.

 

아래에 주택임대소득에 대한 과세대상을 정리해 보았습니다.

주택임대소득 과세대상

1주택자인 경우는 고가주택(2023년부터는 공시가격이 12억원을 초과하는 주택)이 아니면 과세 대상이 아닙니다.

2주택자인 경우는 월세는 과세 대상이고 보증금은 과세 대상이 아닙니다.

3주택 이상자인 경우는 월세 뿐 아니라 보증금까지도 과세 대상이 되므로 간주임대료를 계산해보셔야 합니다.

 

여기서 중요한 것은, 주택수를 계산할 때 본인과 배우자의 주택을 합산하여 판정하오니 주의하셔야 합니다.

양도세냐 소득세냐 종합부동산세냐에 따라 주택 수를 판정하는 요건이 아래와 같이 모두 다르니 참고하시기 바랍니다.

 

세목별 주택수 계산 기준

 

간주임대료

말그대로 보증금을 임대료로 간주하는 금액으로 정기예금이자율을 이용하여 환산한 금액입니다.

과세대상 주택수가 3주택 이상 소유자 중 임대보증금 합계금액이 3억원을 초과하는 경우 적용합니다.

(2023년까지는 소형주택(전용면적 40㎡ + 주택공시가격이 2억원 이하인 주택)을 제외합니다)

 

정기예금이자율은 국세청 홈페이지의 성실신고지원 메뉴를 들어가시면 주택임대소득 기본정보 페이지에서 아래 그림처럼 매년 명기를 해놓고 있습니다.

(2021년에 귀속되는 소득세는 1.2%로 정하고 있습니다)

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681 

국세청

간주임대료를 계산하면 임대수입금액을 계산할 수 있는데, 아래와 같이 산정하셔야 합니다.

 

임대수입금액 = 임대료(월임대료 X 임대월수) + 간주임대료 + 관리비

 

(관리비를 받으시는 분들은 관리비도 임대수입금액에 포함하셔야 합니다)

 

주택임대소득 과세방법

주택임대소득에 대한 과세방법은 크게 분리과세와 종합과세가 있습니다.

분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 분리하여 부과하는 것을 말하며, 종합과세는 다른 소득과 합산하여 소득세를 부과하는 것을 말합니다.

 

이렇게 임대수입금액 2천만원을 기준으로 분리과세와 종합과세로 신고방법을 구분하고 있는데, 2천만원 이하인 경우 분리과세를 선택하시는 것이 유리합니다.

(종합과세하는 경우 대부분 세율이 더 높아집니다)

 

2019년도부터는 그동안 비과세되었던 2천만원 미만의 주택임대소득에 대해서도 신고해야하므로, 올해(2020년) 5월에는 2019년도분에 대한 신고를 해야 합니다.

저도 다음 달에 홈택스를 통해서 분리과세 신고를 할 예정인데, 임대주택에 대한 분리과세는 홈택스를 통해 신고할 수 있도록 시스템 개설작업을 하고 있다고 하며, 제가 신고하고 나면 분리과세 신고 방법도 별도로 정리하도록 하겠습니다.

 

분리과세

아래는 분리과세 산출세액 계산 방법인데, 좀 복잡합니다. 

 

분리과세산출세액 = [임대수입금액 - (임대수입금액 X 필요경비율) - 공제금액] X 14% - 세액감면

 

필요경비율은 주택임대사업자 등록 시에는 60%를 적용받고 미등록 시에는 50%를 적용받습니다.

 

공제금액은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에 한하여 적용하며, 임대주택 등록시에는 400만원, 임대주택 미등록시에는 200만원을 공제받을 수 있습니다.

 

임대수입금액이 얼마까지 세금을 안 낼까?

분리과세산출세액 공식을 가지고 계산하시면 아시겠지만,
주택임대사업자 등록 시에는 임대수입금액이 1,000만원까지는 산출세액이 0원이 되고,
주택임대사업자 미등록 시에는 임대수입금액이 400만원까지는 산출세액이 0원이 됩니다. 

 

세액감면은 단기임대주택(의무임대 기간 4년)일 때는 30%, 장기임대주택(의무임대 기간 8년)인 경우는 75% 감면받는데,

앞에서 계산한 산출세액에서 감면되는 비율이라고 생각하시면 됩니다.

(단, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고 국민주택규(85㎡) 이하인 경우만 세액감면이 됩니다)

하지만, 세액감면을 받으면 감가상각이 적용(소득세법시행령 제68조 제1항 및 제3항)되므로 나중에 매도하여 양도소득세 감면 세액이 크게 줄어들 수 있습니다.  따라서, 양도차익이 세액감면액보다 크다고 생각될 경우는 신청하지 않는 것이 유리할 것으로 생각됩니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

임대수입금액이 2,000만원인 경우 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 장기임대주택으로 등록한 경우는 아래와 같이 14만원의 산출세액이 나옵니다.

 

분리과세산출세액 = [2000 - (2000 X 60%) - 400] X 14% (1-0.75) = 14만원

 

결론적으로, 종합소득금액이 2000만원 이하인 주택임대사업자의 경우는 임대수입금액이 2,000만원까지는 세액 부담이 거의 없다고 볼 수 있습니다.

 

종합과세

종합과세 계산 방법은 분리과세에 비해 훨씬 더 복잡합니다. 

하지만, 절차에 따라 하나씩 계산해보면 안 될 것도 아니지요.

 

종합과세 납부세액 계산방법

먼저, 임대수입금액에서 필요경비를 뺀 임대소득 금액을 계산합니다.

여기서, 필요경비는 장부신고에 근거한 실제필요경비나 국가에서 인정하는 추계신고율에 기반한 추계필요경비 중 유리한 경우로 선택이 가능합니다.

필요경비 인정 항목
- 재산세, 이자비용, 수리비, 중개수수료비 등
(양도소득세의 경우는 이자비용과 수익적 지출비용은 인정되지 않음)
※ 수익적 지출 비용 : 도배, 장판, 타일, 마루, 주방가구, 붙박이장 등

추계신고율 : 단순경비율 적용대상자와 기준경비율 적용대상자 여부에 따라 차등 적용됨
- 단순경비율 : 42.6%
- 기준경비율 : 10.2%

다음에 다른 소득금액을 합산하여 종합소득금액을 구하면 되는데, 

여기서부터는 종합소득세 신고 방법과 동일합니다.

종합소득세율(세액=과세표준 금액 X 세율 – 누진공제액)

산출세액을 구하고 나면, 분리과세와 동일하게 세액감면을 해줍니다.

 

세액감면
- 단기임대주택(의무임대 기간 4년) : 30%
- 장기임대주택(의무임대 기간 8년) : 75%
(단, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고 국민주택규모(85㎡) 이하인 경우만 해당됨)
(또한, 해당 과세연도 중 매월말 현재 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9이상이여야 함)

주의하실 사항은 세액감면을 받으면 주택을 감가상각한 것으로 보기 때문에 추후 양도소득세 신고시 큰 손해가 날 수 있으니, 양도차익이 클 경우는 가급적 세액감면을 받지 않는 것을 권장드립니다.

상세하게는 세액감면으로 인한 이득과 감가상각으로 인한 양도소득세 증가분을 예측계산해보시어 비교해보셔야 합니다.

(관련법은 소득세법시행령 제68조 제1항을 참고하시기 바랍니다)

 

이렇게 주택임대사업자의 간주임대료 계산법과 분리과세 및 종합과세 산출세액 계산법을 알아보았습니다.

오늘도 즐거운 하루 보내시고, 다음에도 도움 되는 정보로 만나 뵙겠습니다.