주택에 대한 재산세 (재산세 계산공식)

안녕하세요? 긍정의 힘! 소래미담입니다.

햇살 좋은 봄날이 이어지고 있어 나들이 가기 딱 좋은 시기입니다.

 

오늘은 주택에 대한 재산세에 대한 모든 것을 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.

재산세는 정해진 시기에 고지되기 때문에 고지되면 보통 "생각보다 많이 나왔네"하며 아무 생각 없이 납부를 하시겠지만, 한 번쯤 직접 계산해셔서 재산세 고지가 제대로 되었는지 확인해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

재산세 과세기준일

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

즉, 6월 1일 기준으로 주택을 소유한 자는 주택소재지 관할 지자체에서 1년에 2번씩 재산세를 고지합니다.

 

재산세 고지 시기
1차분 : 7월
2차분 : 9월

 

주택에 대한 재산세 계산공식

납부세액 = 과세표준[주택공시가격 X 공정시장가액비율(60%)] X 세율 - 세부담상한액

납부세액은 위 계산공식과 같이 과세표준의 일정 세율에서 세부담상한액을 넘지 않도록 결정됩니다.

어려운 용어들이 나오는데, 하나씩 살펴보겠습니다.

 

주택공시가격

여기서 주택공시가격은 매년 4월 말에 공시하는데, 국토교통부 부동산공시가격알리미 웹사이트에서 확인 가능합니다.

 

세율

세율 (4단계 누진세율)

누진공제액을 적용한 계산법은 아래에서 재산세 계산예시를 통해 살펴보겠습니다.

세부담상한액

재산세 세부담상한액 = 산출세액 - 세부담상한금액

세부담상한액은 직전년도 재산세보다 과도하게 많이 오르지 못하도록 제한하는 항목입니다.

재산세를 계산하는 예시를 통해서 좀 더 상세히 알아보겠습니다.

 

재산세 계산예시

사례 : 실거래가 4억원, 주택공시가격 2.5억원, 직전년도 납부세액 180,000원의 경우

 

(1) 과세표준 = 주택공시가격 X 공정시장가액비율 = 250,000,000원 X 60% = 150,000,000원

(2) 산출세액 = 과세표준 X 세율 = 150,000,000원 X 0.15% - 30,000원(누진공제액) = 195,000원

(3) 납부세액 = 산출세액 - 세부담상한액 = 195,000원 - (195,000원 - 180,000원 X 105%) = 189,000원

 

세부담상한액 항목은 세부담 상한이 105%에 해당하므로, 산출세액에서 직전년도 납부세액의 105%를 넘는 금액과의 차를 공제해주는 방식입니다.

 

재산세 고지서에는 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 추가로 붙는데 이 부분에 대한 설명은 중요하지 않음으로 생략하겠습니다.

 

이렇게 재산세 계산 공식을 살펴본 바로는 주택공시가격이 결정되면 재산세가 결정되는 구조이므로 재산세는 절세하는 뚜렷한 방법이 없습니다.

부부 공동명의를 하더라도 부부 각자에게 주택공시가격이 지분만큼 나누어지므로 절세효과가 없습니다.

공동명의의 경우는 양도소득세와 종합소득세에 큰 절세효과가 있습니다.

유일하게 재산세를 줄일 방법은 국토교통부에서 매년 4월 말에 주택공시가격을 정기공시하는데, 이의 신청 기간 안에 공시된 주택가격에 대한 이의신청을 통해 주택공시가격을 줄이는 것입니다.

이의 신청은 아래 캡처 이미지와 같이 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 할 수 있습니다.

현실적으로는 이의신청이 받아들여지는 경우는 매우 제한적이지만, 다른 아파트들과 형평성에 차이가 난다면 해볼만하다고 생각됩니다.

 

주택별 공시가격 확정 및 공시
(1) 아파트 : 4월말 공시 (부동산 공시가격 알리미에 공시함)
(2) 오피스텔 : 공지안함 (관할 지자체 부과과에 문의하여야 함)
    - 건물분 : 4월말
    - 주택분 : 5월말

 

부동산 공시가격 알리미

지금까지 주택임대사업자 여부와 상관없이 모두에게 적용되는 재산세 계산 방법에 대해 알아보았습니다.

추가로 주택임대사업자의 재산세감면 혜택에 대해서는 "주택임대사업자의 세제혜택(취득세, 재산세)" 글을 참고해 주세요.

오늘도 도움 되는 정보였기를 희망합니다.

 

복잡한 세금과 부동산투자에 대한 정보를 보다 알기 쉽고 정확하게 정리해 드리도록 노력하겠습니다.

그럼 좋은 날 행복한 날 되세요.