주택임대 분리과세 신고방법 (홈택스 신고)

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리 블로그를 운영하는 소래미담입니다.

오늘부터 홈택스에서 분리과세 신고가 가능해서, 오전부터 하루 종일 도전해서, 저녁 무렵에야 아내와 저의 분리과세 신고와 납부를 모두 마쳤습니다.

 

직접 신고를 해보니 처음엔 다 그렇겠지만 정말 쉽지 않았고, 홈택스 시스템을 좀 더 자동화 처리를 해줄 수 있을 것 같은데, 기대치에 비해 아쉬운 점이 많았습니다.

아래 정리된 내용을 통해서 다른 분들은 좀 더 수월하게 신고하실 수 있을 것으로 생각합니다.

 

이제, 주택임대하시는 분들의 분리과세 신고방법을 정리해 보겠습니다.

 

먼저, 국세청 홈택스에 접속하셔서 로그인하시어, '종합소득세 신고'를 클릭합니다.

 

주택임대 분리과세 신고서의 '정기신고작성'을 클릭하면 신고가 시작됩니다.

신고전에 위의 파란색 '전자신고 이용방법(동영상, 매뉴얼)'을 같이 띄워놓고 동영상 설명을 돌려가며 신고를 진행하시면 많은 도움이 되실 겁니다.

 

여기서 '조회'를 누르면 기존 정보를 읽어오는데, 수정할 사항이 있으면 수정해줍니다.

기장의무는 신규사업자인 경우는 간편장부 대상자가 되며, 부동산 임대업의 경우 연매출 7,500만원 이상 계속사업자는 복식부기장부 대상자가 됩니다.

분리과세 신고를 하는 경우는 간편장부대상자로 선택하시면 되겠습니다.

 

'저장 후 다음이동'을 클릭하시면 아래 화면이 나옵니다.

 

여기서 신고하는 본인 명의의 주택 중, 임대하고 있는 모든 주택을 신고해야 합니다.

2월11일까지하는  사업장현황신고를 하셨다면 '사업장현황신고 조회'를 클릭하시면 사업장현황신고의 임차내역을 가지고 오기 때문에 더 수월하게 작성하실 수 있습니다.

(사업장현황신고를 하지 않으신 경우는 옆에 '임대주택물건내역 조회'나 '임대주택 직접입력'을 클릭하셔 입력하시면 됩니다)

 

입력할 물건을 하나를 선택하시고 '적용하기'를 클릭하시는 방식으로 모두 입력하시면 됩니다.

사업장현황신고 내용이 잘못된 경우는 정정하셔서 입력하시면 됩니다.

 

임대주택 신고내용의 예를 보면, 아래와 같습니다.

업종코드는 임대주택등록 여부와 무관하게 무조건 선택하게 되어있는데, 대부분의 경우는 '701102 주거용 건물 임대업(일반주택임대)'를 선택하시면 된다고 생각됩니다.

사업자 등록 경우 업종코드 확인 방법
(1) 홈택스 상단의 'My홈택스'를 클릭
(2) 개인사업자 전환
(3) '사업자 등록사항 및 담당자안내' 클릭
(4) 나타나는 팝업창에서 '보기'를 클릭하면 주업종 코드를 확인 가능

여기서 어려운 항목이 '(46) 등록임대주택 요건 충족기간'인데,

소득세 신고 귀속년도(여기서는 2019년도)의 등록인대주택 요건 충족기간을 의미합니다.

(위에서 참고하라고 말씀드린 전자신고 이용방법(동영상, 매뉴얼)에 설명이 나옵니다.)

 

'설명'을 클릭하면 아래와 같은 설명이 나옵니다.

'(48) 임차인등록번호'는 임차인의 주민등록번호를 입력하시면 됩니다.

 

다음에 '(52) 보증금 등의 수입금액 산입액' 여/부를 선택합니다.

(간주임대료를 계산해야 하는 주택의 경우 '여'로 선택하시면 됩니다)

 

입력을 마치고 '등록하기'를 클릭하여, 주택임대 신고서가 작성됩니다.

 

주택임대 신고 내용을 모두 입력한 뒤에 '저장 후 다음이동'을 클릭하면 총수입금액 조정명세서가 나옵니다.

 

주택을 하나 선택하고 선택내용 수정을 눌러, 아래와 같이 '(88) 총수입금액 산입금액'란에 간주임대료를 수정해주시면 됩니다.

(공제액은 3억까지 자동 반영되므로 저 같은 경우는 간주임대료가 다른 경우만 '주택 간주임대료 계산'을 통해 확인하고 수정해주었습니다)

'주택 간주임대료 계산'을 클릭하면 아래와 같이 간주임대료를 모의계산해볼 수 있는 팝업이 나오는데, 이 계산결과는 참고만 가능하며 분리과세 신고 시스템에 자동반영되지는 않습니다.

이런 모의계산 지원 팝업을 제공해 줄거라면, 아예 처음 입력한 임대주택 현황 정보로 자동계산되도록 해줄 수 있을 것으로 생각되는데, 그렇게 시스템을 만들지 않은 어떤 이유가 있는 건지 궁금합니다.

 

'임대주택 추가'를 눌러서 임대주택 신고내용을 다시 입력하셔야 하는 불편함이 있지만, 공제금액을 자동으로 적용하여 각 주택에 대한 간주임대료를 계산해 줍니다.

다만, 여기서는 지분 배분이 반영되지 않아서, 공동소유인 주택은 모의 계산된 간주임대료를 지분 배분을 하셔서, 위의 "주택임대보증금의 총수입금액 조정"의 주택별로 간주임대료를 수정해주셔야 합니다.

 

분리과세 산출세액을 구하는 방법은 "주택임대사업자의 간주임대료, 소득세(분리과세, 종합과세)" 글을 참고해 주세요.

분리과세산출세액 = [임대수입금액 - (임대수입금액 X 필요경비율) - 공제금액] X 14% - 세액감면

필요경비율
- 주택임대사업자 등록 시 : 60%
- 주택임대사업자 미등록 시 : 50%

공제금액 : 종합소득금액 2000만원 이하인 경우만 적용
- 임대주택 등록 시 : 400만원
- 임대주택 미등록 시 : 200만원

 

주택임대보증금의 총수입금액 조정이 끝나면, '저장 후 다음이동'을 클릭하면, 세액감면(면제) 신청서로 넘어갑니다.

 

주의하실 사항은 세액감면을 받으면 주택을 감가상각한 것으로 보기 때문에 추후 양도소득세 신고시 큰 손해가 날 수 있으니, 양도차익이 클 경우는 가급적 세액감면을 받지 않는 것을 권장드립니다.

상세하게는 세액감면으로 인한 이득과 감가상각으로 인한 양도소득세 증가분을 예측계산해보시어 비교해보셔야 합니다.

(관련법은 소득세법시행령 제68조 제1항을 참고하시기 바랍니다)

세액 감면 받을 주택이 있으면 '작성하기'를 클릭하면 아래와 같이 '소형주택 임대사업자에 대한 세액감면신청서'가 나옵니다.

세액감면 주택 요건
- 단기임대주택(의무임대 기간 4년) : 30%
- 장기임대주택(의무임대 기간 8년) : 75%
(단, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고 국민주택규(85제곱미터) 이하인 경우만 해당됨)

 

각 항목을 채우기가 쉽지 않아보이는데, 동영상에 상세히 설명이 나오기 때문에 몇 번 돌려보시면 될 것 같습니다.

 

저는 세액 감면받을 주택이 없어서, '저장 후 다음이동'을 클릭하여 패스합니다.

공제금액 주택임대사업자인 경우는 400만원까지, 아닌 경우는 200만원까지 공제됩니다.

하지만, 어떤 경우든 임대소득외에 다른 소득이 2천만원을 초과하면 아래와 같이 '(19) 공제금액'을 0원으로 수정하셔야 합니다.

 

저는 직장을 다니고 있어서, 공제금액을 0원으로 수정했더니, 12,710원의 납부세액이 결정되었습니다.

(아내의 경우는 주부라, 0원으로 신고만하고 끝낼 수 있었습니다)

 

마지막으로 '신고서 작성완료'를 클릭하고,

신고서내용 요약을 확인하신 뒤, '신고서 제출하기'를 클릭하시면 분리과세 신고가 완료됩니다.

 

어렵다면 어려운 신고였는데, 하나씩 따라 해 보시면 좀 더 쉽게 신고하실 수 있을 것 같습니다.

하다가 정말 어렵다고 느껴지시면, 그때는 세무사의 도움을 받으시면 다음에는 혼자 하실 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

분리과세 신고 잘 하시어 사업 번창하시길 기원합니다.

긍정의 힘으로 오늘도 좋은 하루 행복한 하루되세요.