종합부동산세 계산절차와 절세전략

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리의 소래미담입니다. 

오늘은 종합부동산세 계산절차를 상세히 알아보고 종합부동산세 절세전략을 정리해 보려고 합니다.

 

복잡한 경우의 종합부동산세 계산은 세무사들도 어려워하기 때문에 정확한 계산이 필요한 경우는 전문 세무사의 도움을 받는 좋을 것으로 생각되나, 대략 혼자서 계산을 해보고자 하는 경우는 계산 절차를 이해한 뒤 아래쪽에 KB부동산 리브온(Liiv ON)을 통해서 계산하는 법을 소개해 두었으니 이용해 보시면 좋을 듯합니다.

 

이번 글은 "종합부동산세 및 임대주택 합산배제" 글을 먼저 읽어보시고 보신다면 이해가 쉬울 것 같습니다.

 

종합부동산세 계산절차

종합부동산세 계산 절차를 잘 알면 종합부동산세를 어떻게 줄일 수 있는지 알 수 있을 것입니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

 

종합부동산세 계산절차

제일 먼저 계산하는 것이 개인별 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산하는 것이므로, 절세전략의 첫 번째는 배우자와의 공동소유를 통해서 주택공시가격합산 금액을 줄이거나 장기임대주택(2018년 3월 31일 이전은 5년도 가능)으로 등록하여 임대주택 합산배제를 받음으로써 주택공시가격합산 금액을 줄이는 것이 가장 우선일 것입니다.

 

세율은 일반적인 경우는 0.5%~2.7%의 6단계 누진세율이 적용되지만, 다주택자는 0.6%~3.2%의 중과세율이 적용됩니다.

따라서, 다주택자인 경우는 종합부동산세의 부담이 매우 커지게 됩니다.

 

2019년도 이후 종합부동산세 세율(출처 : 국세청 > 성실신고지원)

다주택자 정의 : 아래 (1) 또는 (2)의 경우에 해당되는 자
(1) 조정대상지역 내 2주택 소유자
(2) (지역에 상관없이) 3주택 이상 소유자

경우에 따라서, 고가의 3~4주택을 소유한 다주택자인 경우는 배우자와 공동소유보다는 증여를 통해서 다주택자를 피하는 것이 종합부동산세를 절세하는 방법이 될 수 있으니 주택공시가격합산 금액이 종합부동산세 과세기준을 초과하는 경우는 다주택자를 피할 수 있는 방법을 검토해 보시는 것이 좋다고 생각됩니다.

물론 증여에 의한 양도소득세도 같이 비교 검토해 보셔야겠죠.

 

공제할 재산세액은 이미 납부한 재산세액 중 (도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세 등을 제외한)

종합부동산세에 부과된 재산세액을 공제해 주시면 됩니다.

이렇게 종합부동산세 납부세액에서 이미 납부한 재산세액을 공제해 주기 때문에

이중과세는 아니라고 볼 수 있습니다.

 

산출세액이 나오면 1세대 1주택자인 고령자와 장기보유자에게 세액공제를 해주셔야 합니다.

고령자 세액공제
주택소유자의 나이가 60세 이상일 경우 10~30%까지 세액공제를 함
- 60~64세 : 10%
- 65~69세 : 20%
- 70세 이상 : 30%

장기보유자 세액공제
주택을 5년 이상 보유한 경우 주택 보유 연수에 따라 종합부동산세를 20~50%까지 세액공제를 함
- 5~9년 보유 : 20%
- 10~14년 보유 : 40%
- 15년 이상 : 50%

고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제는 중복적용가능합니다.

여기서 보듯이 주택을 장기보유하면 할수록 종합소득세를 절세하는데도 매우 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다.

따라서, 부동산은 장기 보유할 물건에 투자하는 것이 유리하고 실패가 없을 듯 합니다.

 

세액공제 이후에는 세부담상한 초과세액을 빼주고 있습니다.

세부담한 초과세액을 빼주는 이유는 주택공시가격이 갑작스럽게 상승할 경우, 당해 연도 보유세(재산세와 종합부동산세)가 급격하게 늘어나는 것을 완화해주기 위하여 직전 연도 납부한 보유세에 일정 상당액 초과분을 공제해주는 제도입니다.

 

세부담 상한초과액 = [직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 세부담상한율]를 초과하는 세액
☞ 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택(200%), 3주택(300%), 그 외(150%)

여기서 볼 수 있듯이, 다주택자는 세부담상한율도 높게 설정하여 세부담 상한초과액을 높여서 종합부동산세 산출세액을 절감할 수 없도록 제한하고 있습니다.

 

마지막으로 납부세액에서 20%를 농어촌특별세로 추가로 부담하게 하고 있습니다.

 

종합부동산세 절세전략

지금까지 종합부동산세 계산 절차를 통해서 살펴본 종합부동산세 절세전략을 다시 한 번 정리해 보겠습니다.

(1) 배우자와 공동소유를 통해서 주택 공시가격 합산 금액을 최소화한다.

(2) 다주택자라면 장기임대주택으로 등록하여, 역시 주택 공시가격 합산 금액을 최소화한다.

(3) 장기임대주택 등록이 어려운 경우는, 배우자에게 증여를 통해 다주택자를 피할 수 있는 방법을 검토해본다.

    (증여에 의한 양도소득세도 같이 비교)

(4) 주택을 장기보유할수록 종합부동산세 절감이 가능하다.

 

KB부동산 리브온(Liiv ON)을 이용한 종합부동산세 계산

KB부동산 리브온 홈페이지

KB국민은행에서는 리브온이라는 사이트를 통해서 부동산에 관한 많은 정보를 제공하고 있는데요, 이 사이트에서 종합부동산세 계산기를 제공하고 있습니다.

여러 가지 입력조건에 대해서 본인이 판단하에 입력해야 하므로,

대략적인 종합부동산세 수준을 파악하기 위해서는 매우 도움이 된다고 생각되고,

정확한 계산을 위해서는 전문 세무사의 도움을 받으시는 것이 좋다고 생각됩니다.

 

"세금계산기" 메뉴를 클릭하면, 아래와 같이 양도세, 취득세, 종합부동산세, 증여세를 계산할 수 있는 팝업창이 뜹니다.

보유주택의 주소검색을 하면 공시가격을 자동으로 업로드 해줍니다.

나머지 정보를 하나씩 선택해주십니다.

소재지가 일반지역인지, 조정대상지역인지, 면적은 전용면적을 선택하시고, 1세대 1주택 여부, 주택보유 유형, 종부세 합산배제 대상  등을 선택하고 나서, 다른 주택에 대해서는 스크롤을 아래로 내려 "주택 추가+"를 클릭하면 추가 주택에 대해서 동일하게 입력하는 메뉴가 제공됩니다.

입력을 마친 다음에는 아래의 "계산하기"를 클릭하면

 

재산세와 종합부동산세가 계산되어 결과를 보여주므로, 도움이 많이 되실 것으로 생각됩니다.

 

이로써 좀 어려운 내용이었는데, 종합부동산세의 계산 절차와 절세전략에 대한 내용을 마무리하겠습니다.

오늘도 긴 글 애독해 주셔서 감사드리며, 다음에도 도움 되는 정보로 만나 뵙도록 하겠습니다.

 

좋은 하루 행복한 하루 보내세요.