양도소득세 계산방법

안녕하세요? 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

 

오늘은 부동산 투자를 할 때, 가장 잘 알고 있어야 하는 양도소득세 계산 방법에 대해서 정리해 보려고 합니다.

양도소득세는 중요한 내용이 많아서, 양도소득세 비과세와 주택임대 사업자의 양도소득세에 대해서는 다음번에 정리하도록 하겠습니다.

 

자, 그럼 시작할까요?

 

양도소득세 신고/납부 기한

양도세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 및 납부하여야 합니다.

예를 들면, 2020년 4월 1일 양도한 경우나, 4월 30일 양도한 경우 모두 같이 신고 기한은 2020년 6월 30일이 됩니다.

신고/납부를 제때에 하지 않거나 적게 신고/납부하면 가산세가 부과된다고 하니 유의하셔야 합니다.

양도소득세 계산공식

양도소득세 계산 공식

전체 계산은 이와 같은 흐름으로 계산하면 되는데, 여기서 가장 중요한 기준이 되는 보유 연수 계산하는 양도와 취득의 기준을 먼저 알아보겠습니다.

 

매매의 경우는 (1)잔금청산일 과, (2)등기접수일 중 늦은날로 정하는데,

분양의 경우는 (1)사용승인일 과, (2)잔금청산일 중 늦은날로 합니다.

(분양의 경우 등기접수일이 아니라는 점에 유의!)

 

필요경비

필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증이나, 이체 내역서가 필요합니다.

(필요경비로 인정되지 않는 비용 : 도배, 장판, 타일, 마루, 주방가구, 붙박이장, 이자비용 등)

인테리어 비용의 상당 부분이 경비로 인정되지 않아 아쉽네요)

 

장기보유특별공제

(토지/건물의 양도차익) X 공제율 (출처 : 국세청 홈택스)

부동산을 오래 보유하면 장기보유특별공제를 통해 혜택을 주는데, 1세대 1주택의 경우 보유연수 X 8%로 80%까지 감면 해주지만 2020년 1월 1일 양도분부터는 2년 거주한 경우에 한하여 적용되니 유의하셔야 합니다.

 

간혹, 1세대 1주택은 비과세인데 양도차익에 공제율이 왜 있냐고 생각하실 수 있는데, 비과세는 실거래가 9억원까지만 해당되어, 실거래가가 9억을 초과하면 양도소득세를 계산해보아야 하고 여기서, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

세율

과세표준이 구해지면 아래의 세율을 곱하여 산출 세액을 구할 수 있습니다.

양도소득세 세율

(세액=과세표준 금액 X 세율 – 누진공제액)

 

조정 대상 지역 내의 주택 분양권(오피스텔 분양권 및 조합원입주권 제외)을 양도할 경우는 보유기간에 관계없이 50% 중과세율을 적용하는데, 다만, 다음의 경우는 제외합니다.

(1) 30세 이상의 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없는 경우

(2) 30세 미만의 배우자가 있는(배우자가 사망/이혼한 경우 포함) 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없는 경우

 

좀 복잡한 내용이지만, 양도소득세가 비과세가 아닌 경우는 미리 계산을 해보면서, 어느 항목에서 절세가 가능한지 상세히 알아야 하므로 최대한 자세하게 정리해 보았습니다.

 

홈택스 양도소득세 계산기

양도소득세 계산을 국세청 홈택스에서 해볼 수도 있습니다.

그렇지만 개인별 양도 조건을 자동으로 검색해 주는 것은 아니라, 앞에서 설명드린 양도소득세 계산 공식의 각 단계별로 고려해봐야 할 것들을 확인해 볼 수 있고, 세율을 자동으로 계산해 주는 정도로 이해하시면 될 것 같습니다.

국세청 홈택스

홈택스에 접속하셔서 로그인하신 뒤, "양도소득세 종합안내"를 클릭하시면 아래와 같은 화면이 나옵니다.

 

국세청 홈택스

"양도소득세 미리계산(모의계산)"을 클릭하시고

 

국세청 홈택스

5가지 경우에 따른 "계산하기" 메뉴를 제공하고 있어 상황에 맞는 메뉴를 선택하시어 계산해보시면 됩니다.

 

이상으로 양도소득세 계산방법에 대한 내용 정리를 마무리하겠습니다.

그럼 절세 전략을 잘 수립하셔서, 좋은 결과 있기를 바랍니다.