주택임대사업자 주요 의무사항과 과태료 규정

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리의 소래미담입니다.

 

오늘은 주택임대사업자의 주요 의무사항을 정리해서, 주택임대사업자의 세제 혜택을 잘 받으려면 무엇을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.

 

의무임대기간

임대개시일로부터 등록유형에 따라서 임대의무기간을 준수해야 하며, 그 이전에는 양도(매매, 증여 포함) 및 본인 거주가 불가합니다.

임대의무기간 내 양도(매매, 증여) 시 과태료가 부과되기 때문에 주의하셔야 하는데, 다른 주택임대사업자에게는 양도가 가능하기 때문에 방법이 없는 것은 아닙니다.

(과태료는 글 마지막 부분에 표로 정리했으니 참고 바랍니다)

 

다른 주택임대사업자에게 양도하는 경우엔, 포괄양도양수 계약을 통해 임대주택 등록유형, 임대개시일, 임대료 등을 그대로 승계하여야 하기 때문에, 좋은 조건으로 양도하기가 어려울 가능성이 있지만 요즘은 주택임대사업자가 많아서, 매도를 검토하시는 경우는 부동산 중개업자를 통해서 매물로 내놓아 보는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.

 

포괄양도양수 계약
사업에 관한 일체의 권리와 의무를 이전 권리자가 새로운 권리자에게 양도, 양수한다는 내용의 계약

일반적으로 부가가치세가 부과되는 상가 매매 시, 매수자가 부가가치세를 포함해서 매매하여,
국세청에 환급을 받는데, 포괄양도양수 계약 문구를 명시하여,
부가가치세를 납부도 환급도 하지 않도록 하는 계약 방법으로 많이 이용됨

주택임대사업자도 아래와 같은 방법으로 포괄양도양수 계약을 하여
주택임대사업자의 권리와 의무를 양도, 양수할 수 있음
(1) 매도 시 계약서에 특약란에 "주택임대사업자의 모든 권리와 의무를 포괄양수도 한다"고 명시
(2) 관청이나 렌트홈을 통해서 양도인은 "임대주택양도신고"를 함
    (이때, 양도인의 "임대주택양도신고"는 소유권 이전 전에 신고하여야 함. 미신고시 과태료 부과 대상임)
(3) 양수인은 해당 주택을 임대주택으로 등록하면서 양수받은 주택임을 신고하는 체크박스에 체크를 하여 신고

의무임대기간 기산일

의무임대기간을 준수하지 않으면 과태료가 부과되기 때문에, 어느 날부터 임대 개시가 되는지는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

 

의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.

국세에 해당하는 세금혜택 조건에는 세무서 임대사업자 등록일이 추가되기 때문에 주의하셔야 합니다.

저도 주택임대사업자를 등록하고 나서 3개월 후에 세무서 임대사업자를 별도로 등록해야 되는지 알게되어, 처음 등록한 임대주택은 세무서 임대사업자 등록일이 기산일이 되어버렸습니다.

 

공실 발생에 대한 의무임대기간 산정
- 공실이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 봄

임대주택 상속 경우
- 피상속인과 상속인의 임대 기간을 합산

 

지자체 임대주택등록일을 확인하시려면, 아래와 같이 렌트홈에서 확인 가능합니다.

렌트홈에 접속하시고, 로그인 후에,

 

렌트홈 > 마이페이지 > 나의 등록 현황

마이페이지 > 나의 등록 현황에서 주민등록번호를 입력하시고 "검색"을 누르시면 자신의 임대사업자 등록 현황이 나옵니다.

거기서 각 임대물건이 등록된 임대차계약 신고현황의 "보기"를 클릭하시면,

 

이와 같이 임대개시일을 확인하시실 수 있습니다.

 

임대료 증액제한

임대료를 증액할 경우 직전에 신고한 임대료의 5% 이내여야 합니다.

(임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액 불가)

 

결론적으로는 2년마다 최대 5%까지 임대료를 증액할 수 있는 것으로 보시면 되겠습니다.

(2019년 세법 개정으로, 5% 증액 제한은 의무기간이 종료되더라도 임대주택으로 등록을 유지하는 경우는 준수해야 합니다)

이 조항은 주택임대사업자를 선택하실 때, 상당히 고민되는 부분이셨을 것으로 생각됩니다.

 

보증금과 월임대료의 상호전환
(1) 월임대료를 보증금으로 전환 : (월세 × 12개월) ÷ 전환율
(2) 보증금을 월임대료로 전환 : 보증금 × 전환율 ÷ 12

※ 전환율 : "기준금리 + 3.5%"와 "10%" 중 작은 비율(기준금리 : 2020년 5월 5일 현재 0.75%)

5% 증액 계산하기 위해서, 위의 상호전환 공식을 이용해서 직접계산할 수도 있지만, 렌트홈에서는 임대료 인상률 계산기를 제공하고 있어, 이를 이용하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

"임대료인상률계산" 메뉴를 클릭하시면, 아래와 같은 팝업창이 나타나서 계산할 수 있습니다.

이렇게 의무임대기간과 임대료 5% 증액제한이주택임대사업자의 가장 중요한 2가지 의무사항이라고 보여집니다.

기타 다른 의무사항들도 살펴보겠습니다.

임대차 계약신고

(1) 임대차계약 시 반드시 표준임대차계약서를 작성하여야 하며 계약일로부터 3개월 이내에 신고하여야 함

여기서 표준임대차계약서는 부동산 중개인에게 부탁하면 표준임대차계약서로 작성을 해주고, 아래 표준임대차계약서를 출력하여 직거래 계약을 할 수도 있다.

표준임대차계약서.hwp

0.03MB

(2) 신고한 내용에 변경이 있는 경우에도 변경된 계약일로부터 3개월 이내에 신고
(3) 임대차계약신고 이후 묵시적 갱신도 신고(단, 표준임대차계약서는 제출하지 아니할 수 있음)
(4) 사업자등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 등록한 날로부터 3개월 이내에 신고하여야 함

 

등록사항 변경신고

(1) 등록사항이 변경된 경우에는 변경 사유(매매, 주소변경 등)가 발생한 날로부터 30일 이내에 신고하여야 함
(2) 임대의무기간이 지난 후 임대주택이 없게 된 경우 30일 이내에 신고

 

말소제한

임대의무기간 내 말소는 불가하지만, 임대의무기간 경과 후 말소 신고 후 말소 가능합니다.

예외
- 임대사업자 등록일로부터 1개월 경과 전
- 임대사업자 등록일로부터 1개월 경과하였으나, 임대 미개시인 경우
- 양도 신고 후 주택임대사업자에게 소유권 이전한 경우

 

이로써 주택임대사업자의 중요한 의무사항들은 대부분 정리된 것으로 보입니다.

관계 법령을 모두 다루기는 어려워서, 나중에 또 중요한 사항이라고 보이는 것이 있으면 지속해서 추가하도록 하겠습니다.

 

과태료

과태료는 위에서 잠깐 설명되었지만, 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정하고 있습니다.

이렇게 주택임대사업자의 주요 의무사항과 과태료 규정을 모두 정리해 보았습니다.

주택임대사업자로 투자에 성공하시는 데 도움이 되셨으면 합니다.

 

그럼, 좋은 하루 행복한 하루 보내시고 다음에도 유익한 투자 정보로 찾아뵙겠습니다.