주택임대사업자 장단점

안녕하세요? 부동산 투자를 통해서 행복한 부자가 되기를 꿈꾸는 소래미담입니다.

오늘은 주택임대사업자의 장단점에 대해서 비교해보고 어떤 경우에 주택임대사업자를 등록하는 것이 유리한지 정리해보려고 합니다.

 

주택임대사업자의 장점

주택임대사업자의 장점은 취득세, 재산세, 소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 건강보험료 6가지에 대한 세제 혜택이 되겠습니다. (물론, 건강보험료는 세금이 아닙니다)

즉, 주택을 매수할 때(취득세), 보유할 때(재산세, 소득세, 종합부동산세, 건강보험료), 매도할 때(양도소득세) 모두 세제 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

다르게 말하면 아무 주택이나 임대주택으로 등록한다고 모두 세제 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

각 세제 혜택에서 면적요건, 가격요건 등이 있음으로 임대주택 등록 전에 등록을 함으로써 얻는 장점과 단점을 잘 따져봐야 하겠습니다.

 

지방세(취득세, 재산세) 감면

취득세는 공동주택이나 주거용 오피스텔을 최초 분양받은 경우에 한정하여 전용면적에 따라 아래와 같이 감면해 줍니다.

취득세 감면
- 전용면적 60㎡ 이하 : 200만원 이하는 면제, 200만원 초과는 85% 감면
- 전용면적 60~85㎡  : 50% 감면 (8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우)

재산세도 전용면적에 따라 아래와 같이 감면해 줍니다.

재산세 감면
(1) 단기
    - 전용면적 60㎡ 이하 : 50% 감면
    - 전용면적 60~85㎡  : 25% 감면
(2) 장기
    - 전용면적 40㎡ 이하 : 50만원 이하는 면제, 50만원 초과는 85% 감면
    - 전용면적 40~60㎡  : 75% 감면
    - 전용면적 60~85㎡  : 50% 감면

※ 감면요건
- 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일(6월 1일) 현재 2세대 이상 임대한 경우
- 다가구주택은 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하이면서 장기로 등록한 경우

 

임대소득세 감면

주택임대로 인한 소득세는 2천만원 이하 비과세가 '18년까지로 종료되어 '19년 귀속분부터는 분리과세가 시행되게 되어, 올해('20년)부터는 임대소득이 있으면 분리과세로 신고하든지 종합과세로 신고하든지 무조건 종합소득세 신고를 해야 합니다.

즉, 지자체에 주택임대사업자 등록을 안 했다고 하더라도 세무서에 임대사업자 등록을 하고 종합소득세 신고를 해야 되기 때문에, 주택임대사업자를 등록해야 하는지에 대한 고민이 더욱더 깊어질 것으로 생각됩니다.

 

주택임대사업자의 경우는 아래와 같이 임대소득세를 감면해 줍니다.

임대소득세 감면
- 단기 : 30% 감면
- 장기 : 75% 감면

※ 감면요건
- 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고 전용면적 85㎡이하인 경우만 해당

이렇게 임대소득세에 대한 감면도 있지만, 소득세가 2천만원 이하인 경우 분리과세를 적용할 때에도 필요경비율과 공제금액에 차등을 두어 주택임대사업자에게 세제 혜택을 주고 있습니다.

분리과세에 대한 상세한 내용은 "주택임대사업자의 간주임대료, 소득세(분리과세, 종합과세)" 글을 참고 부탁드립니다.

 

양도소득세 감면

주택임대사업자의 가장 큰 혜택은 거주 주택 외에 임대주택을 주택 수에서 배제해주어, 거주 주택에 대한 비과세를 1세대 1주택자와 동일하게 받는 제도였는데, 이것이 2019년 2월 10일 이후 취득하는 주택부터는 최초 거주 주택만 비과세를 적용하는 것으로 혜택이 사라졌습니다.

 

하지만 아직 장기보유특별공제 특례적용 조항이 있어 비과세는 아니지만, 다주택자인 경우는 충분히 활용할만한 세제 혜택이 아닌가 생각됩니다.

 

임대주택등록여부에 따라서 장기보유특별공제율은 아래와 같습니다.

양도소득세 장기보유특별공제율 (출처 : 렌트홈)

※ '18.10.23 개정(단, '18.9.13. 이전에 주택을 취득하거나 매매계약을 체결 + 계약금 지급한 경우에는 종전 규정 적용)
   - 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과
   - 임대개시일 당시 수도권 6억, 비수도권 3억 이하

 

사실 8년 이상 보유하지 않으면 주택임대사업자로 등록한 경우나 미등록한 경우나 큰 차이가 없지만, 8년 이상 보유하면 50%, 10년 이상 보유한 뒤 매도를 하면 70%의 감면 혜택을 줍니다.

따라서, 다주택자가 8년이상 보유 후에 주택을 매도할 계획이라면 임대주택으로 등록하는 것이 매우 유리할 것을 생각됩니다.

 

종합부동산 합산배제

종합부동산세를 계산할 때도 장기로 임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우는 공시지가 합산 시 배제합니다.

(2018년 3월 31일 이전 등록 주택은 5년 이상 임대 요건임.  따라서, 단기도 5년을 충족하면 가능함)

 

종합부동산세 합산배제 요건
(1) 의무임대기간을 준수할 것
    - 2018년 3월 31일 이전 등록 주택 : 5년
    - 2018년 4월 1일 이후 등록 주택 : 8년 (임대료 5% 증액제한 요건 있음)
    ※ 의무임대기간 요건 미준수 시, 기 감면받은 세금을 추징함
(2) 지방자치단체 및 관할세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
(3) 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하일 것
    (다가구주택의 경우 가구당 가액으로 판정)
(4) 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 취득 주택은 합산배제하지 않고 합산과세함

종합부동산세 합산배제에 대한 보다 상세한 내용은 "종합부동산세 및 임대주택 합산배제" 글을 참고 바랍니다.

 

 

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건강보험료 감면

'20년까지 등록한 연 2천만원 이하 사업자는 임대의무기간 동안 8년 임대 시는 80%, 4년 임대 시는 40%를 감면해줍니다.

피부양자 자격 유지 조건
등록 시에는 다른 사업소득이 없다면, 임대수입이 연 1천만원 이하인 경우 피부양자 자격을 유지하고,
미등록 시에는 다른 사업소득이 없다면, 임대수입이 연 400만원 이하인 경우 피부양자 자격을 유지합니다.

피부양자 건강보험료 미발생 조건의 상세한 내용에 대해서는 "주택임대사업자의 건강보험료 (피부양자 건강보험료 미발생 조건)" 글을 참고 바랍니다.

 

아래는 임대소득세가 부과되어 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액입니다.

임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액(출처 : 렌트홈)

위 표는 렌트홈에서 가져온 내용인데, 제가 건강관리공단 홈페이지에서 아내가 피부양가인 상태에서 지역가입자로 전환되었을 때의 건보료를 계산해봤을 때는 연 460만원 정도가 나와서 위 표의 피부양자 평균인상액 154만원과 매우 큰 차이가 있어 참고 사항으로만 봐주시기 바랍니다.

다만, 연 소득 2천만원 이하 장기임대 주택임대사업자는 80%의 건보료 감면을 받을 수 있다는 것만 알아두시면 되지 않을까 생각됩니다.

 

이렇게 주택임대사업자의 6가지 세제 혜택에 대한 장점을 알아보았는데요, 이제는 주택임대사업자의 단점을 알아보도록 하겠습니다.

주택임대사업자의 단점

주택임대사업자의 단점은 의무사항으로 인한 것인데, 가장 중요한 단점은 아래 2가지라고 생각됩니다.

 

(1) 의무임대기간 동안 양도 및 본인 거주가 불가한 점(다른 주택임대사업자에게 양도는 가능)

(2) 임대료를 2년에 5% 이상 증액할 수 없는 점

 

이 2가지 외에도 표준임대차계약서를 사용하고 등록사항 변경이 발생하면 변경신고를 30일이내에 해야하는 등의 자잘한 의무사항이 있지만 이러한 것들은 조금 귀찮을 뿐 주택임대사업자의 큰 단점이라고 보기 어렵다고 생각합니다.

 

주택임대사업자 장단점 비교 결론(주택임대사업자의 전략)

그렇다면, 어떤 때 주택임대사업자를 선택하면 유리할까요?

 

차익형 투자인 경우는 가장 큰 단점은 매도의 제한일 것이고,

수익형 투자인 경우는 가장 큰 단점은 임대료 증액 제한일 것입니다.

 

그래서, 2가지 경우로 나누어 주택임대사업자의 전략이 나올 수 있을 것 같습니다.

차익형 투자인 경우

차익형 투자는 조정대상지역에 투자하는 경우는 당연히 똘똘한 한 채를 통한 1세대 1주택 비과세 외에는 답이 없을 것으로 생각됩니다.

그렇지만, 비조정대상지역에 여러 주택에 8~10년 정도 장기투자하여 차익을 노리는 분이라면 부동산을 장기간 보유하여 발생하는 시세 차익을 장기보유특별공제 특례적용을 통해 양도소득세를 최소화하고 더불어 보유할 때의 세제 혜택을 통해 주택임대사업자를 등록하지 않는 경우보다 훨씬 큰 이익을 취할 수 있다고 생각됩니다.

 

물론, 비조정대상지역이라도 단기 차익을 노리는 분들에게는 주택임대사업자가 맞지 않을 것입니다.

또한 장기적인 전략으로 주택임대사업자를 등록하시어 매입한 주택을 임대주택으로 등록하시더라도 갑자기 매도할 일이 발생할 수 있을 텐데, 이러한 점이 크게 걱정되는 분들도 주택임대사업자가 맞지 않을 것으로 생각됩니다.

다만, 요즘은 주택임대사업자가 많이 생겨서 (아직 매매가 잘 된다고 할 수는 없지만) 주택임대사업자에게 포괄양수양도하는 매매가 종종 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

수익형 투자인 경우

전세나 월세가 크게 오르는 것이 예상되는 지역에서의 (차익을 노리면서) 수익형 투자를 원하시는 분들도 임대료 5% 증액제한 의무사항을 준수해야 하므로 주택임대사업자 등록을 하실 이유가 없을 것으로 생각됩니다.

 

다만 수익형을 추구하지만 전세나 월세가 조정대상지역 대비 크게 오르지 않는 지역이라면, 5% 증액제한 의무사항을 준수하면서 공실 위험을 줄이고, 위에서 살펴본 여러 가지 보유할 때의 세제 혜택을 통해서 저렴한 임대료를 보완한다면 임대주택으로 등록하는 것이 괜찮은 전략이 될 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

이상으로 주택임대사업자 장단점을 살펴보고 어떤때에 주택임대사업자를 등록하면 좋을지 정리해 보았습니다.

개인별 상황마다 다양한 전략이 있을 수 있다고 생각됩니다.

제 글도 참고로 생각해 주시고 좋은 전략이 있으시면 댓글로 다른 분들께 공유해주셔도 좋을 것 같습니다.

 

이상으로 마치겠습니다.

좋은 하루 행복한 하루 보내세요.