양도소득세 (주택임대사업자 적용내용)

안녕하세요? 

아내를 위한 투자 스토리의 소래미담입니다.

 

양도소득세 시리즈를 마무리하면서 주택임대사업자의 양도소득세 혜택을 정리해보려고 합니다.

제가 주택임대사업자를 등록하게 될 줄은 정말 생각도 못 했는데, 아내가 장모님 집을 저가로 매입하게 돼서, 보유주택에 대한 양도세 비과세를 받기 위해 등록했다가 복잡한 세법은 둘째 치고라도 하루가 다르게 혜택이 축소되어 괜히 등록했나 생각도 많이 듭니다.

하지만 어디에 투자하든 적용되는 규정을 잘 알아야 최선의 대응을 할 수 있다고 생각됩니다.

 

주택임대사업자의 양도소득세 장단점

제가 생각하는 주택임대사업자의 가장 큰 단점은 의무기간 동안 주택을 매도하고 싶어도 일반인들에게는 매도하기 어려운 점(같은 주택임대사업자에게는 매도 가능)이라면, 가장 큰 장점은 장기보유특별공제 특례적용이라고 생각됩니다.

거주 주택 비과세도 큰 장점이었지만, 2019년 2월 10일 이후 취득하는 주택에 대해서는 1회만 비과세를 해주는 것으로 혜택이 축소되어, 1세대 1주택 비과세를 적극적으로 활용해 오시던 분들은 주택임대사업자를 선택할 이유가 없어졌다고 볼 수 있습니다.

 

장기보유특별공제 특례적용

토지나 건물, 조합원입주권을 장기보유하면 양도소득세에서 장기보유특별공제라는 것을 해주는데, 주택임대사업자는 장기보유에 대한 '장기보유특별공제 특례적용'이라는 조항을 둬서 더 큰 혜택을 주고 있습니다.

장기보유특별공제에 대해서는 "양도소득세 계산" 글을 참고해 주세요.

 

 

주택임대사업자가 아래 특례요건을 모두 만족한 장기임대주택을 양도할 경우에는 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 70%까지 감면됩니다.

 

특례요건
- 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하(다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준)
- 2018년 9월 13일 이후 취득하는 주택부터는 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하일 것
- 2018년 9월 13일 이후 취득하는 주택부터는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
- 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수
- 해당기간동안 계속해서 임대주택으로 등록하고 임대한 경우에 한정

 

주택임대사업자가 아니라도 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 주택임대사업자에게는 장기보유했을 때, 더 많은 혜택을 주어 장기임대를 유도하고 있습니다.

장기보유특별공제율과 특례율

1세대 1주택인 경우와 다주택의 경우 임대주택 등록시와 미등록시 차이점을 확인하실 수 있습니다.

단기 임대의 경우는 단기 임대를 장기로 전환할 수 있기 때문에 단기 임대 조건으로 혜택을 받으시려는 분을 없을 것으로 생각됩니다.

주택임대사업자의 다주택자 양도세율 중과배제

주택을 매입하여 임대등록을 한 경우 아래 요건을 만족하면 다주택자 양도세율에 대한 중과배제를 받을 수 있습니다.

- 임대유형(공공지원·장기일반), 기준시가 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하

  (다만, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 장기일반 민간임대주택은 양도세 중과)

 

주택공시가격을 확인할 때 주의할 점은, 정부가 주택공시가격을 매년 4월 30일날 당해 년도의 공시가격을 공시하기 때문에 매년 1월 ~ 4월 사이의 주택공시가격은 그 전해 공시가격을 참조해야 한다는 것입니다.
예를 들면, 2020년 3월의 주택공시가격을 확인하려면, 부동산공시가격알리미에서 2019년도 공시가격으로 사용해야 합니다. 왜냐하면, 2020년 3월 현재에 확인할 수 있는 주택공시가격은 2019년도 공시가격이기 때문입니다.

 

임대사업자가 아닌 경우를 포함한 다주택자 양도세율 중과배제에 대해서는 "양도소득세 (다주택자 양도소득세 중과, 중과대상 판정 절차)" 글에 상세히 정리해 두었으니 참고 부탁드립니다.

 

거주 주택 비과세

주택임대사업자는 1세대 1주택이 아니라도 거주 주택 외에 모든 주택을 임대주택으로 등록한 경우는 양도소득세를 비과세 혜택을 주었었는데, 2019년 2월 10일 이후 취득하는 주택부터는, 평생 1회에 한하여 비과세를 적용하는 것으로 혜택이 축소되었습니다.

 

임대주택 요건
- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하
- 5년 이상 임대
- 임대료(임대보증금) 증액제한(5%) 준수
- 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자 등록

 

거주주택 요건
- 거주주택은 1채만 있을 것(일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)
- 거주주택에 2년 이상 거주

 

아래 경우에서, B주택을 거주주택 비과세를 받았기 때문에 2019년 2월 이후 취득한 C주택은 비과세를 받지 못하는 것에 주의하셔야 합니다.

 

그리고, 일시적 1세대 2주택과 거주 주택 비과세 특례의 경우가 중복된 경우는 어떤 혜택을 받을지 선택을 할 수 있습니다.  아래 경우처럼 B주택을 취득하여 임대주택으로 등록하였다 할지라도, 일시적 1세대 2주택에 해당하는 기간 내에 A주택을 양도한다면 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.

 

이렇게 선택할 수 있는 경우는 거주 주택 비과세는 1회로 제한되기도 했고, 거주 주택이 임대주택이었고 이전에 거주 주택 비과세를 받았다면 이후부터 비과세가 적용되므로 1세대 2주택 비과세를 선택하시는 것이 당연히 유리합니다.

 

거주 주택 비과세를 받기위해서는 홈택스에 양도시 신고를 하시고, 세무서에 아래의 "거주주택 1세대 1주택 특례적용신고"를 하시면 됩니다.

(이 신고를 별도로 안내해주지 않기 때문에 빼먹을 가능성이 매우 높으니 주의하셔야 합니다)

 

거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서.pdf

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양도소득세는 경우의 수가 너무 많아서 혼자서 판단이 어려운 경우가 많은데, 먼저 인터넷을 통해서 홈택스에 문의해보시고, 그래도 해결이 안 되는 경우는 비용이 들더라도 주택임대사업자에 대해서 전문적으로 세법 상담을 해주는 세무법인에 문의해보시는 것을 추천해 드립니다.

일반 세무사들이 모든 세법에 밝은 것은 아니라서 비용이 좀 들더라도 전문가에게 상담을 받으시는 것이 큰 금액의 양도소득세를 절세할 수 있는 확실한 방법이라고 생각합니다.

 

​세무상담에 대한 내용은 "세무상담 (무료 세무상담, 유료 세무상담)" 글에 정리해 두었으니 도움되셨으면 합니다.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.