주택임대사업자의 세제혜택(취득세, 재산세)

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리를 운영하고 있는 긍정남! 소래미담입니다.

오늘은 주택임대사업자의 세제혜택 중 취득세와 재산세에 대해서 알기 쉽게 정리해 보려고 합니다.

 

주택임대사업자란?

오피스텔을 분양받을 때, 일반임대사업자를 등록할지 주택임대사업자로 등록할지 고민을 하시게될 텐데요, 일반임대사업자는 비주거용 건물(사무실, 공장)에 대한 임대업을 하는 사람으로 부가가치세를 내는 대상자(간이과세자 또는 일반과세자)로 분류되고, 주택임대사업자는 주거용 건물에 대한 임대업을 하는 사람으로 부가가치세를 내지 않는 면세사업자로 분류됩니다.

 

실무적으로는, 오피스텔을 사무실로 임대할 때는 세무서에서 임대사업자를 등록만하시면 되는데 사업자등록증의 종목을 "비주거용 건물 임대업"으로 등록합니다.

오피시텔을 주택으로 임대할 때는 관할 지방자치단체 관청에 주택임대사업자로 등록하신 뒤, 세무서에 임대사업자를 별도로 등록하셔야 합니다.

 

오피스텔을 비주거용 건물로 임대할 때의 요건
세무서에서는 오피스텔을 기본적으로 주택으로 보기 때문에,
비주거용 건물로 임대하는 경우는 사업자가 이를 입증해야 합니다.
그러기 위해서는
(1) 임차인이 전입신고를 하면 안 되고
(2) 비주거용 건물로 사용하고 있다는 것을 증명할 현장 사진을 제출해야 합니다.

 

그리고, 주택임대사업자로 등록하실 때는 아래와 같이 취득유형과 임대의무기간에 따라 등록 유형이 다르고 세제 혜택과 의무사항도 다릅니다.

대부분 경우는 민간매입 임대주택을 취득하여, 의무 임대 기간을 8년(장기)이나, 4년(단기)으로 선택하는 경우일 것입니다.

 

출처 : 렌트홈 임대사업자리플릿

 

이제, 오늘 주제인 주택임대사업자의 취득세와 재산세에 대해서 알아보겠습니다.

 

주택임대사업자의 취득세와 재산세

주택임대사업자 등록 후, 민간임대주택을 등록하면 아래 표와 같은 주요 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

출처 : 렌트홈 임대사업자리플릿

위 표에서 "공통"은 단기임대를 2채 이상 보유하셨거나 단기와 장기가 섞여 2채 이상 보유하신 경우입니다.

재산세 감면
(1) 단기
    - 전용면적 60㎡ 이하 : 50% 감면
    - 전용면적 60~85㎡  : 25% 감면
(2) 장기
    - 전용면적 40㎡ 이하 : 50만원 이하는 면제, 50만원 초과는 85% 감면
    - 전용면적 40~60㎡  : 75% 감면
    - 전용면적 60~85㎡  : 50% 감면

※ 감면요건
- 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일(6월 1일) 현재 2세대 이상 임대한 경우
- 다가구주택은 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하이면서 장기로 등록한 경우

 

취득세에 대한 혜택은 신축이나 최초 분양의 경우 1번만 해당한다는 것에 유의하셔야 합니다.

(즉, 매매의 경우는 취득세 혜택이 없습니다)

 

요즘은 4주택 이상이 되면 취득세가 4%가 되기 때문에, 오피스텔 취득세와 동일하게 내야 하는데, 오피스텔을 포함해서 도시형생활주택과 아파트를 분양받는 경우 민간임대주택으로 등록하면, 취득세를 85% 경감받을 수 있어 괜찮은 혜택이라 생각됩니다.

 

저도 작년에 오피스텔을 분양받아 민간임대주택으로 등록하면서 85%의 세액 경감을 받았던 경험이 있습니다.

(사실 취득세 85% 감면 금액은 따져보면 일반임대사업자로 등록하여, 부가세환급을 받는 금액과 비슷하거나 조금 낮은 수준입니다.

따라서, 오피스텔은 최초 분양의 경우는 임대주택으로 등록하고, 매매의 경우는 사무실 임대로 사용하시는 것이 좋을 것 같습니다)

 

취득일로부터 60일 이내 주택임대사업자로 등록해야 주택임대사업자의 취득세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

재산세는 주택을 보유 중에 내는 세금인데, 이것도 얼마 안 되는 금액이지만 막상 경감받아 보면 쏠쏠한 재미를 느끼실 수 있습니다.

 

한가지 Tip은 재산세 고지서를 받으시면, 정확하게 세금이 부과되었는지 꼭 확인해 보시는 것이 좋다고 생각합니다.

본인이 계산한 것과 몇만원 이상 차이가 나면, 고지서에 적혀있는 담당자나 주택 소재지 관할 지자체 세정과에 전화하셔서 보유 상황을 설명하고 맞는지 확인하시는 것이 좋다고 생각합니다.

아직은 재산세가 보유 주택에 따라 모두 전산화돼서 부과되지는 않는지, 작년에 저도 확인 전화를 해서 몇만원이지만 더 경감을 받았습니다.

 

재산세 고지서의 세액이 정확하게 경감되었는지 직접 계산해 보시려면, "주택에 대한 재산세 (재산세 계산공식)"글을 참고해 주세요.

 

 

이로써 주택임대사업자의 취득세와 재산세에 대한 세제 혜택에 대해 모두 정리하였습니다.

 

주택임대사업자의 양도소득세

아마도 주택임대 사업자를 결정하는 가장 큰 이유가 양도소득세를 절세하기 위함일 텐데, 주택임대사업자의 양도소득세에 대한 내용은 "양도소득세 (주택임대사업자 적용내용)"을 참고해 주세요.

 

앞으로도 부동산 투자나 절세를 위한 정보를 알기 쉽게 정리하면서, 제 투자 경험 중 중요하다고 생각되는 사례를 많이 적어보려고 합니다.

 

감사합니다. 오늘도 좋은 날 행복한 날 되세요.