1세대 1주택 9억초과 주택의 양도소득세 계산

안녕하세요? 부동산 투자를 통해서 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

오늘은 1세대 1주택 비과세에 해당되지만 실거래가가 9억을 초과하는 경우에 대한 양도소득세 계산방법을 단독명의와 부부공동명의 일 때의 경우로 나누어 알아보겠습니다.

 

홈택스 양도소득세 모의계산

양도소득세는 홈택스에서 양도소득세 계산기를 통해서 미리 계산해 볼 수 있는데, 이 기능을 통해서 1세대 1주택 9억초과 주택에 대한 양도소득세 계산 방법을 설명하도록 하겠습니다.

 

 

홈택스

 

홈택스에 접속하시어 상단 메뉴 중 "조회/발급"을 클릭하시고, "세금 신고 납부"의 "양도소득세 종합안내"를 클릭하시면 아래와 같이 "양도소득세 미리계산(모의계산)" 메뉴가 나옵니다.

 

 

 

여기서 로그인 없이도 양도소득세를 모의계산해볼 수 있습니다.

 

1세대 1주택 9억초과 주택의 양도소득세 계산 사례

아래와 같이 가정해 보겠습니다.

(1) 양도가 : 15억원

(2) 매입가액 : 6억원

(3) 취득시 지출비용 : 2,000만원
    - 취득세 : 1,700만원

    - 법무사비용 : 50만원

    - 취득중개수수료 : 200만원

    - 기타 : 50만원

(4) 보유시 지출비용 : 500만원

    - 보일러 교체 : 100만원

    - 샷시 교체 및 확장공사 : 400만원

(5) 양도시 지출비용 : 1,000만원(양도중개수수료)

(5) 보유기간 : 10년

 

1세대 1주택 비과세 요건을 만족하는 경우로 2년이상 보유하고 조정대상지역인 경우는 2년 이상 거주했다고 가정하겠습니다.

지출비용은 필요경비로 취득시, 보유시, 양도시에 인정되는 항목이 있는데, 이에 대한 내용은 "양도소득세 계산방법" 글을 참고 부탁 드립니다.

 

 

 

 

 

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1세대 1주택의 경우이므로 "1개 부동산 양도 시 계산"의 "계산하기"를 클릭합니다.

 

 

"양도일자", "취득일자"를 입력합니다. 여기서는 10년 이상 보유했다고 가정했기 때문에 위와 같이 입력했습니다.

양도일자와 취득일자의 기준은 잔금일이 됩니다.

 

"양도물건종류"는 주택을 선택하고, "양도가액", "취득가액", "기타필요경비"를 상세히 입력합니다.

"자본적지출액"은 보일러 교체나 확장공사 비용 등 보유시 지출비용을 의미합니다.

결론적으로 취득시 지출비용, 보유시 지출비용, 양도시 지출비용 모두가 반영될 수 있도록 "취득가액"과 "기타필요경비"에 입력하시면 됩니다.

 

 

 

추가로 기타사항을 입력한뒤, "세액계산하기"를 클릭하시면 양도소득세가 계산된 결과 팝업 창이 뜹니다.

 

 

 

이 결과를 보면서, 양도소득세 계산 방법을 설명해 보겠습니다.

 

② 양도가액 : 1,500,000,000원

③ 취득가액 : 매입가액 + 취득시 지출비용 = 600,000,000원 + 20,000,000원 = 620,000,000원

④ 필요경비(여기서 필요경비는 보유시 지출비용과 양도시 지출비용을 의미) : 5,000,000원 + 10,000,000원 = 15,000,000원

⑤ 양도차익 : (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) x (양도가액 - 9억원) / 양도가액 = (1,500,000,000원 - 620,000,000원 - 15,000,000원) x (1,500,000,000원 - 900,000,000원)/1,500,000,000원 = 346,000,000원

⑥ 장기보유특별공제 : 10년 이상 보유시 80% = 양도차익 x 80% = 346,000,000원 x 80% = 276,800,000원

⑦ 양도소득금액 : 양도차익 - 장기보유특별공제 = 346,000,000원 - 276,800,000원 = 69,200,000원

⑧ 양도소득기본공제 : 2,500,000원(1년에 1회만 공제 가능)

⑨ 과세표준 : 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 69,200,000원 - 2,500,000원 = 66,700,000원

⑩ 세율 : 8천8백만원 이하 구간이므로 24%

⑪ 산출세액 : 과세표준 x 세율 - 522만원 = 66,700,000원 x 24% - 5,220,000만원 = 10,788,000원

 

 

양도소득세율

 

1세대 1주택의 경우 실거래가 9억까지의 주택은 비과세이므로 양도소득세가 나오지 않는데, 9억이 넘는 주택은 과세하기 때문에 양도소득세 계산 공식이 조금 복잡해 집니다.

중요한 부분은 위 "⑤ 양도차익" 부분인데, 이 부분을 상세히 살펴보면 양도가액이 9억원이면 0원이 되도록 수식이 만들어져 있어, 양도가액이 9억을 넘어가는 금액에 대해서 양도차익을 구할 수 있도록 되어 있습니다.

 

부부공동 명의 경우는 ⑦ 양도소득금액 부분 부터 2를 나누어서 계산하면 됩니다.

부부공동 명의 경우

⑦ 1인당 양도소득금액 : (양도차익 - 장기보유특별공제)/2 = (346,000,000원 - 276,800,000원)/2 = 34,600,000원

⑧ 양도소득기본공제 : 2,500,000원(1년에 1회만 공제 가능)

⑨ 1인당 과세표준 : 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 34,600,000원 - 2,500,000원 = 32,100,000원

⑩ 세율 : 4천6백만원 이하 구간이므로 15%

⑪ 1인당 산출세액 : 과세표준 x 세율 - 108만원 = 32,100,000원 x 15% - 1,080,000만원 = 3,735,000원

⑫ 부부 납부 세액 : 3,735,000원 x 2 = 7,470,000원

 

이렇게 살펴본바와 같이 역시 부부공동 명의 경우가 양도세가 많이 절감된다는 것을 알 수 있습니다.

이상으로 1세대 1주택 9억초과 주택에 대한 양도소득세 계산 방법을 상세히 알아보았습니다.

고가 주택에 대한 양도소득세 계산하실 때 도움이 되셨으면 합니다.

 

좋은 하루 행복한 하루 보내세요.