상가 구입시 단독명의? 공동명의?

안녕하세요? 부동산 투자를 통해서 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

오늘은 상가를 매입할 때 부부 중 누구 명의로 해야 세금이 절세가 되는지 알아 보도록 하겠습니다.

 

주택의 경우는 양도소득세와 종합부동산세 절세를 위해서 공동명의가 유리하다는 것이 널리 알려진 사실입니다.

상가의 경우도 그런지 한 번 구체적인 사례를 통해서 따져보려고 합니다.

 

상가의 보유 단계별 세금

상가는 취득, 보유, 처분 단계별로 아래와 같은 세금을 납부하게 됩니다.

(1) 취득 단계 : 취득세

(2) 보유 단계 : 재산세, 종합소득세

(3) 처분 단계 : 양도소득세

 

여기서 취득세와 재산세는 단독명의와 공동명의가 차이가 없지만, 종합소득세와 양도소득세는 명의 전략에 따라 납부할 세금에 큰 차이가 발생합니다.

 

만약, 남편의 소득이 높고, 부인이 주부라면 부인 단독명의로 했을 때 종합소득세가 최소화됩니다만, 양도차익이 큰 경우는 공동명의로 했을 경우 보다 더 커질 수 있습니다.

 

따라서, 구체적인 사례를 통해서 단독명의와 공동명의의 절세 효과 비교해 보고 참고하실 수 있도록 하겠습니다.

 

종합소득세율과 양도소득세율 비교

세율(종합소득세 및 양도소득세)

명의에 따른 세금의 차이가 종합소득세와 양도소득세에서 발생하므로 먼저 종합소득세율과 양도소득세율을 알아봐야하겠습니다.

위 표와 같이 양도소득세에 중과세가 적용되지 않는 일반적인 경우라면 종합소득세와 양도소득세는 동일한 소득 세율을 적용하고 있습니다. 

세율을 살펴보면 과세표준이 8,800만원을 기준으로 세율이 크게 증가하고 그 이상 과세표준에서는 크게 증가하지 않습니다.

또한, 상가 소득이 4,600만원을 넘지 않는다면 소득이 없는 아내 명의로 하는 것이 소득세에서 절세가 클것입니다.

그리고, 양도 차익이 1억5천만원을 넘는다면 공동명의를 통해서 15%나 24%의 세율 구간의 과세표준이 되도록 하는 것이 유리할 것입니다.

따라서, 중요한 의사결정 요인은 아래 3가지로 생각됩니다.

(1) 상가를 얼마나 보유할 것인가? → 종합소득세를 낼 기간 추정을 위해 필요

(2) 예상 상가 소득이 얼마인가? → 종합소득세 산정을 위해 필요

(3) 예상 양도 차익이 얼마인가? → 양도소득세 산정을 위해 필요

 

추가적으로 알아두어야 할 것은 상가를 장기로 보유할 경우는 아래와 같이 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

일반 장기보유특별공제율

그럼, 이제 몇가지 경우에 대해서 단독명의와 공동명의일 때 종합소득세와 양도소득세를 비교해 보겠습니다.

 

 

반응형

 

 

사례1 : 예상 양도가가 큰 경우

(1) 상가 매입가 : 7억원

(2) 건물가액 : 4억원

(3) 취득비용 : 3,000만원

(4) 예상 보유 연수 : 5년

(5) 상가 연소득 : 2,400만원 (대출 이자 등 비용 제외한 순수익)

(6) 남편 연소득 : 9,000만원

(7) 예상 양도가 : 12억원

(8) 감가상각비용처리 안함

 

(9) 취득가액 : 상가 매입가 + 취득비용 = 7억원 + 3,000만원 = 73,000만원

(10) 예상 양도차익 : 예상 양도가 - 취득가액 = 120,000만원 - 73,000만원 = 47,000만원

(11) 장기보유특별공제율 : 10% (예상 보유 연수 5년)

(12) 장기보유특별공제 금액 : (예상 양도차익) x 10% = 4,700만원

(13) 양도소득금액 : 예상 양도차익 - 장기보유특별공제 금액 = 47,000만원 - 4,700만원 = 42,300만원

 

아내 단독명의 경우

양도소득세

(14) 기본공제(인당 연간1회) : 250만원

(15) 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 = 42,300만원 - 250만원 = 42,050만원

(16) 세율 : 38% (누진공제 : 1,940만원)

(17) 산출세액 : 과세표준 x 세율 - 누진공제 = 42,050만원 x 38% - 1,940만원 = 14,039만원

종합소득세

아내 : 2,400만원 x 15% = 360만원

보유기간 중 종합소득세 합계 : 360만원 x 5년 = 1800만원

양도소득세와 종합소득세 합 : 14,039만원 + 1800만원 = 15,839만원

 

부부 공동명의 경우

양도소득세

(14) 1인당 양도소득금액 : 42,300만원 / 2 = 21,150만원

(15) 기본공제(인당 연간1회) : 250만원

(16) 1인당 과세표준 = 1인당 양도소득금액 - 기본공제 = 21,150만원 - 250만원 = 20,900만원

(17) 세율 : 35% (누진공제 : 1,490만원)

(18) 1인당 산출세액 : 20,900만원 x 35% - 1,490만원 = 5,825만원

(19) 부부합산 양도소득세 : 5,825만원 x 2 = 11,650만원

종합소득세

남편 : 1,200만원 x 35% (남편소득 : 9,000만원 + 1,200만원 = 10,200만원) = 420만원

아내 : 1,200만원 x 6% = 72만원

보유기간 중 종합소득세 합계 : (420만원 + 72만원) x 5년 = 2,460만원

양도소득세와 종합소득세 합 : 11,650만원 + 2,460만원 = 14,110만원

 

사례1에서는 부부 공동명의가 종합소득세는 조금 더 나오지만 양도소득세에서 절세가 되어, 1,729만원의 세금이 덜 나온다.

 

사례2 : 예상 양도가가 작은 경우

(1) 상가 매입가 : 7억원

(2) 건물가액 : 4억원

(3) 취득비용 : 3,000만원

(4) 예상 보유 연수 : 5년

(5) 상가 연소득 : 2,400만원 (대출 이자 등 비용 제외한 순수익)

(6) 남편 연소득 : 9,000만원

(7) 예상 양도가 : 10억원

(8) 감가상각비용처리 안함

 

(9) 취득가액 : 상가 매입가 + 취득비용 = 7억원 + 3,000만원 = 73,000만원

(10) 예상 양도차익 : 예상 양도가 - 취득가액 = 10,000만원 - 73,000만원 = 27,000만원

(11) 장기보유특별공제율 : 10% (예상 보유 연수 5년)

(12) 장기보유특별공제 금액 : (예상 양도차익) x 10% = 2,700만원

(13) 양도소득금액 : 예상 양도차익 - 장기보유특별공제 금액 = 27,000만원 - 2,700만원 = 24,300만원

 

아내 단독명의 경우

양도소득세

(14) 기본공제(인당 연간1회) : 250만원

(15) 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 = 24,300만원 - 250만원 = 24,050만원

(16) 세율 : 35% (누진공제 : 1,490만원)

(17) 산출세액 : 과세표준 x 세율 - 누진공제 = 24,050만원 x 35% - 1,490만원 = 6,927.5만원

종합소득세

아내 : 2,400만원 x 15% = 360만원

보유기간 중 종합소득세 합계 : 360만원 x 5년 = 1800만원

양도소득세와 종합소득세 합 : 6,927.5만원 + 1800만원 = 8,727.5만원

 

부부 공동명의 경우

양도소득세

(14) 1인당 양도소득금액 : 24,300만원 / 2 = 12,150만원

(15) 기본공제(인당 연간1회) : 250만원

(16) 1인당 과세표준 = 1인당 양도소득금액 - 기본공제 = 12,150만원 - 250만원 = 11,900만원

(17) 세율 : 35% (누진공제 : 1,490만원)

(18) 1인당 산출세액 : 11,900만원 x 35% - 1,490만원 = 2,675만원

(19) 부부합산 양도소득세 : 2,675만원 x 2 = 5,350만원

종합소득세

남편 : 1,200만원 x 35% (남편소득 : 9,000만원 + 1,200만원 = 10,200만원) = 420만원

아내 : 1,200만원 x 6% = 72만원

보유기간 중 종합소득세 합계 : (420만원 + 72만원) x 5년 = 2,460만원

양도소득세와 종합소득세 합 : 5,350만원 + 2,460만원 = 7,810만원

 

사례2에서도 부부 공동명의가 아내 단독면의 보다 917.5만원의 세금이 덜 나오는데, 양도 차익이 줄어드는 만큼 양도 소득으로 얻는 이익이 줄어들었다고 볼 수 있습니다.

 

사례1과 사례2를 통해서 실제 양도소득세와 종합소득세를 계산하여 살펴본 결론은, 종합소득세 절세를 위해서는 근로소득이 작거나 없는 배우자 명의로 하는 것이 유리하지만, 상가 예상 양도가액이 크면 클수록 부부공동명의를 통해 양도소득세의 절세 효과를 누리는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

이상으로 상가 구입 시 부부공동명의가 유리한지 단독명의가 유리한지 검토해보았습니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

앞으로도 유용한 정보로 찾아뵙도록 하겠습니다.

좋은 하루 행복한 하루 보내세요.