아파트 투자를 위한 체크 리스트

안녕하세요? 부동산 투자를 통해서 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

 

오늘는 부동산 투자에서 가장 안전하면서도 수익 확보 가능성이 매우 높은 아파트 투자를 위해, 매입하면 가격이 많이 오를 아파트를 고르는 방법을 알아보겠습니다.

아파트 선택을 할 때 체크리스트로 활용하셔도 좋을 것 같습니다.

즐거운 마음으로 읽어봐 주세요.

 

직주 근접(일자리가 많은 곳) 지역

주택은 가격이 단일로 거래되는 상품 중에 가장 비싸기 때문에 주택 가격을 결정하는 가장 큰 요인은 소득이 됩니다.

그래서, 경제 위기가 오면 주택 가격이 떨어지고 경제가 살아나면 주택 가격이 크게 오르는 대세 상승기에 진입하게 됩니다.

또한, 소득이 높은 사람들은 직장과 가까운 곳이라면 높은 가격을 지불하고서라도 주택을 매입을 하기 때문에 양질의 직장이 밀집한 지역은 아파트를 비롯한 오피스텔, 빌라 등의 가격 상승을 보장합니다.

 

그러면, 어디가 직장이 많은 곳인지 알아보겠습니다.

서울의 경우는 3도심에 해당하는 강남, 영등포˙여의도, 한양도성(종로구, 중구)에 직장이 가장 많고 주택 가격도 가장 비싼 곳입니다.

 

2030 서울도시기본계획

2030 서울플랜 도시기본계획
서울시가 2014년 20년 후 서울의 미래상과 발전 방향을 제시하고 주택, 공원, 교통, 산업, 환경, 문화, 복지 등 다양한 부문별 계획을 통합, 조성한 도시 계획으로 서울 중심지를 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 개발하는 계획임
- 3도심 : 한양도성, 강남, 영등포˙여의도
- 7광역중심 : 용산, 청량리·왕십리, 가산·대림, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 잠실
- 12지역중심 : 동대문, 성수, 망우, 미아, 목동, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동

근래에 서울에 대단위 산업단지가 들어서면서 가격 상승이 크게 일어난 곳들은 마곡, 상암동 DMC, 가산 디지털단지역 등이 있습니다.

따라서, 대단위 산업단지 계획이 있는 지역은 아파트 분양을 포함해서 기존에 있는 아파트나 노후된 빌라에 투자를 노려볼만합니다.

 

경기도는 판교 테크노밸리가 대표적인 성공 케이스이며, 지금 한참 토지 보상이 이루어지고 있는 206만㎡ 규모의 산업단지가 형성될 광명시흥 테크노벨리와 57만㎡ 규모의 도시첨단산업단지가 지정된 부천 대장 신도시 지구도 역시 관심을 가지고 투자할 준비를해야 할 지역으로 생각됩니다. (마곡산업단지 계획 면적이 73만㎡인데, 현재 72%인 53만㎡ 의 분양만 마친 상태인데 가격 상승이 어마어마했던 것을 기억해야겠습니다)

 

소형 아파트

첫 번째 기준인 직주 근접은 아파트뿐만 아니라 오피스텔 등 모든 주택에 적용되는 수요와 공급 원칙을 가장 직접적으로 반영하는 것이라면, 두 번째 기준부터는 주로 아파트에만 해당되는 이야기 일 것 같습니다.

 

소형 아파트라 함은 전용면적 40~60㎡ 이하의 아파트로 요즘은 1~2인 가구가 우리나라 전체 인구의 55% 정도가 되기 때문에 소형 아파트에 대한 수요는 좀처럼 사라지지 않을 것으로 보입니다.

특히 59㎡의 방 3개짜리 구조는 자녀를 둔 가정이 가장 많이 찾는 평형대입니다.

 

사실 아파트 평형에 대한 인기는 소형 아파트가 인기가 있을 때와 대형 아파트가 인기가 있을 때로 나뉩니다.

2005년 ~ 2007년 대세 상승장에서는 대단지의 대형 아파트가 큰 인기였지만, 그 이후로 하락장에서는 줄 곧 소형 아파트가 인기가 있어 왔습니다.   그리고 코로나19로 인해 다시 가족이 집에 머무는 시간이 많아 지면서 대형 아파트를 선호하는 현상이 나타나고 있습니다.   이런 현상은 2007년 대세 상승장 이후로 오랜 동안 소형 아파트의 인기가 있어왔기 때문에 대형 아파트의 공급이 거의 없었던 영향도 있습니다.

그래서 1~2인 가구의 증가와 아파트 가격 상승으로 인한 부담으로 인해 소형 아파트를 찾는 현상이 대세이면서도 구매력이 되는 지역에서는 대형 아파트가 강세인 복합적인 현상이 함께 일어나고 있다고 볼 수 있겠습니다.

 

새 아파트

새 아파트 선호 현상은 한 번 들어가서 보기만 하면 충분히 체감하실 수 있을 것입니다.

새 아파트는 구 아파트의 가격상승도 이끌어 가기 때문에, 특정 지역에서 가격 상승을 주도하는 새 아파트를 분양받지 못했을 경우는 그 주위의 구 아파트를 매입하는 것도 좋은 전략이라고 생각됩니다.

 

새 아파트 가격 상승 폭이 구 아파트 가격 상승 폭보다 계속해서 커지고 있으며, 구 아파트의 재건축 기대도 결국은 새 아파트가 되면 가격 상승이 보장되기 때문에 가능하다고 보시면 됩니다.

 

 

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지하철 역세권(교통 환경)

지하철 역세권은 도보로 5분 거리상으로는 400m를 의미합니다.

물론 개발 호재가 많은 지역은 도보로 10분 거리도 투자할 만한 곳이 많이 있습니다.

 

지하철 역세권 아파트가 인기 있는 이유는 직장에 대한 접근성이 좋기 때문이며, 지하철 역세권 뿐만 아니라 대단위 직장이 있는 지역을 접근하기 좋은 대중 교통망을 가진 지역도 성공 투자할 수 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

 

여기서 중요한 사항은 역세권이라고 모두 아파트 가격이 잘 오르지는 않는다는 것입니다.

첫번째 기준인 직주 근접과의 차이는 설명드리면, 직주 근접의 의미는 그 지역내에 일자리가 많아서 지하철이 없어도 직장에 대한 접근이 용이한 지역이고, 역세권으로 인해 아파트나 오피스텔의 가격 상승이 일어나는 지역은 그 지역내에는 일자리가 많이 없지만, 일자리가 많은 직주 근접 지역으로 지하철을 타고 이동하기 쉬운 지역입니다.

따라서, 직주 근접 지역이 투자 성과가 가장 좋은 지역이며, 역세권 중에서는 직주 근접 지역으로 접근이 안되는 경우도 많기 때문에 역세권이라고 모두 아파트 가격이 잘 오르지는 않는다는 것에 주의하셔야 합니다. 

 

역세권인 경우 시세 상승이 보장된 대표적인 지하철 노선은 9호선 라인과 2호선 라인입니다.

 

학군(학교, 학원)이 잘 갖추어진 지역

학군이 잘 갖추어진 지역의 아파트를 선호하는 현상은 지금의 강남을 있게한 8학군을 떠올리시면 쉽게 이해가 가실 것입니다.

이렇게 입시 경쟁에서 유리한 학교와 학원이 있는 지역은 말할 것도 없고, 초등학교를 품고 있는 아파트도 자녀가 차량 사고 위험 없이 등교할 수 있어서 매우 선호하는 아파트입니다.

서울 강남, 대치동, 목동, 대구 수성구, 광주 상무지구 등이 좋은 학교와 학원이 밀집되어 있는 대표적인 지역입니다.

 

대단지 아파트

대단지 아파트는 여러 가지 편의시설이 잘 갖추어지고 주변에 병원, 학원, 마트 등이 잘 갖추어지면서 개발되기 때문에 선호도가 높습니다.

대단지 아파트의 기준은 1,000세대 이상을 의미하며 2,000 ~ 3,000세대 정도가 되면 아파트 내의 수요만으로도 어느 정도 상권이 형성되므로 근린 편의 시설에 대한 접근성이 좋아질 수밖에 없습니다.

또한 세대가 많으면 많을수록 관리비도 적어지게 되므로 실수요자들의 선호도가 높아지게 됩니다.

 

숲세권 아파트

요즘은 저성장 기조로 인한 여유 없는 삶으로 인해 첨단화 속에서 자연과 휴식공간이 더욱 선호되기 때문에 녹지나 공원이 잘 조성되고 나아가 산과 가까이 있는 아파트를 선호하는 현상이 뚜렸해지고 있습니다.

이러한 현상은 특히 베이비 부머 세대들에게 더욱 뚜렸하게 나타나고, 선진국들의 경우를 보더라도 잘 살게 되면 될 수록 강 조망권 보다도 숲세권을 보다 선호하게 된다고 합니다.

 

브랜드 아파트

롯데케슬, 힐스테이트, 푸르지오, 자이, 래미안, 이편한세상, 더샾과 같은 브랜드 아파트들은 다른 아파트들에 비해 보다 편리함과 안전함을 제공하고 아파트 주민들에게 차별화된 프라이드를 심어주어 브랜드 인지도가 약한 아파트들과는 상대적인 프리미엄을 형성해 나가고 있습니다.

 

이렇게 해서 8가지의 가격이 많이 오를 아파트 고르는 방법을 알아보았는데 다시 한 번 정리해 보겠습니다.

 

오를 아파트 고르는 방법
(1) 직주 근접(일자리가 많은 곳) 지역 아파트
(2) 소형 아파트 : 40~60㎡ 이하
(3) 새 아파트 : 분양에 실패하면 주변 구 아파트도 검토 가능
(4) 지하철 역세권(교통 환경) : 도보 5분 거리 400m(직주 근접 지역으로 접근이 용이한 역세권)
(5) 학군(학교, 학원)이 잘 갖추어진 지역
(6) 대단지 아파트 : 최소 1000세대 이상
(7) 숲세권 아파트 
(8) 브랜드 아파트

 

실제 투자에 적용하기 위해서는 단순히 공식보다는 아파트 가격이 오르게 되는 원리를 느끼는 것이 중요하다고 생각됩니다.

아무쪼록 좋은 아파트를 선택하시어 투자에 성공하시는 데 도움이 되었으면 합니다.

 

그럼 오늘도 좋은하루 행복한 하루되세요.

소래미담이었습니다.