주택의 용도에 따른 투자 포인트 (다중주택, 다가구주택, 다세대 등)

안녕하세요? 부동산 투자를 통해서 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

 

아파트에 대한 투자를 할 때에는 입지, 주변 환경, 개발 호재에 따라 투자하는 것이 기본이지만 상가주택이나 원룸, 노후된 주택에 투자하는 경우는 용도변경까지 내다볼 수 있다면 투자 수익을 높일 수 있습니다.

 

그래서, 오늘은 주택의 용도에 대해서 알아보고 투자 포인트를 알아보고자 합니다.

 

주택의 용도

주택의 용도는 건축물의 등기 개수에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.

(1) 단독주택 : 등기 1개

    - 단독주택 : 1세대만 사는 주택

    - 다중주택 : 연면적이 330㎡(100평) 이하이고 층수가 3층 이하

    - 다가구주택 : 연면적이 660㎡(200평) 이하이고 층수가 3층 이하, 19세대 이하  

 

단독주택의 투자 포인트는 노후한 단독주택을 매입하여, 전세나 월세를 받을 수 있는 다중주택이나 다가구주택으로 개발을 하여 임대를 맞추어 시세 차익을 크게 얻는 것입니다.

단독주택의 투자 여부를 결정짓는 요소는 임대가 잘 맞춰질지의 여부에 달려있음으로 주변의 원룸이나 다가구 전·월세 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

또한 이렇게 단독주택을 다중주택이나 다가구주택으로 개발했을 때의 정확한 수익성은 그 지역의 용도지역의 건폐율과 용적률을 확인하여 알아볼 수 있습니다. 

 

다중주택은 고시원과 같이 독립된 취사가 없는 곳으로 실별로 욕실은 설치할 수 있습니다.

주차는 2대만 할 수 있으면 되기 때문에 땅의 단위 면적 당 가장 많은 임차인을 확보할 수 있는 주택으로 월세를 받아 현금흐름을 만드는데 매우 유리한 주택입니다.

요즘은 노후된 고시원을 인수해서 호텔식으로 내부 인테리어를 변경해서 고시텔이라는 이름으로 오픈하여 높은 월세를 받을 수 있는 수익형 투자처로 거듭나고 있습니다.

 

다가구주택은 연면적이 660㎡(200평) 이하이면서 19세대 이하여야 하는데, 간혹 20세대를 넘는 위반 건축물이 있기 때문에 이런 위반 건축물을 인수하지 않도록 주의하셔야 합니다.

 

연면적 : 각 층 바닥면적의 합계
다만, 용적률 산정에는 다음 해당 면적은 제외함
- 지하층 면적
- 지상층 주차용 면적
- 피난안전구역 면적
- 경사 지붕 아래 대피공간 면적

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적 비율
용적률 : 대지면적에 대한 연면적 비율
용적률과 건폐율은 용도지역에 따라 각각 최대 허용 비율을 지자체에서 정하고 있어, 개발 가능 밀도를 결정하기 때문에 토지와 건물의 가치를 결정함

 

 

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연면적, 건폐율, 용적률

건폐율과 용적률이 이처럼 정의되고 있어, 같은 대지 면적에 보다 많은 건물을 지으려면 건폐율과 용적률이 높아야 하고, 이런 땅이 비싸게 거래되기 마련입니다.

따라서, 직접 개발을 하지 않더라도 땅을 제값에 팔려면 용도지역을 잘 알아두어야 합니다.

 

(2) 공동주택 : 등기 2개 이상

    - 아파트 : 주택이 5개 층 이상인 공동주택

    - 다세대 : 연면적 660㎡ (200평) 이하며 주택의 층수가 4개층인 주택 (필로티 주차장은 층수에서 제외됨)

    - 연립주택 : 건물이 660㎡ 을 초과하며 주택의 층수가 4개층인 주택

 

아파트는 5층 이상의 공동주택을 이야기하며, 다세대는 다가구주택과 동일하게 연멱적이 660㎡(200평) 이하이지만 4층이면서 등기가 세대별로 개별 등기로 이루어진 공동주택입니다.

연립주택은 660㎡을 초과하는 다세대로 보시면 되는데, 다세대와 연립주택의 구분은 굳이 할 필요가 없을 것 같습니다.

 

우리가 보통 빌라라고 말하는 주택은 다세대와 연립주택을 의미하며, 이러한 다세대와 연립주택의 투자 포인트도 역시 25년 이상 된 노후된 주택을 매입하여 인테리어를 해서 월세를 받으면서 현금 흐름을 만들다가 30년이 경과하여 아파트로의 재건축을 통해 큰 시세차익을 얻을 수 있습니다.

따라서, 주변이 아파트화가 진행되고 있는 지역의 노후된 빌라는 경매나 급매로 매입하여 투자해볼 만하다 하겠습니다.

 

도시형 생활주택
단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있는데, 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모 300세대 미만으로 구성되는 주택을 칭하는 용어로 주택의 용도는 아님
각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택임

그리고, 5층 이상의 주택 중에는 4개층은 다세대나 연립주택으로 건축허가를 받고 나머지 층들은 오피스텔로 허가를 받아 등기부 등본이나 건축물대장을 정확하게 확인하여 오피스텔 여부를 확인해야 합니다.

저도 도시형 생활주택이라 이야기해서 다세대 주택인지 알고 계약을 했었는데, 나중에 등기부 등본을 보니 오피스텔이라서 계약 파기 여부를 고심했던 경우가 있었습니다.

 

아파트에 대한 투자 포인트는 "오를 아파트 고르는 방법" 글을 참고해 주시기 바랍니다.

 

여기까지 주택의 용도에 따른 투자 포인트를 알아보았습니다.

아파트 투자 외에도 다양한 수익 모델이 있기 때문에 여러 가지 매물에 대한 검토를 통해 투자 경험을 넓혀간다면 좋을 결과를 얻게 될 것으로 생각됩니다.

투자 방향을 잡는데 도움이 되셨기를 바랍니다. 

 

소래미담이였습니다.

오늘도 좋은 하루 행복한 하루 보내세요.