경매 쉽게 배우기 (소액임차인 최우선변제권)

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리를 운영하고 있는 소래미담입니다.

오늘은 경매 권리분석에서 가장 많이 활용되는 소액임차인 최우선변제금에 대해서 정리해 보겠습니다.

소액임차인 최우선변제금은 전세나 월세 임차인이 보증금을 떼이지 않으려면 반드시 잘 알아야 하는 내용입니다.

 

먼저 우선변제권부터 설명을 시작하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

우선변제권

말소기준권리보다 후순위인 임차인 중에 대항력과 확정일자를 부여받은 임차인에 한하여 배당을 신청해서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

다시 말하면, 우선변제권이 있어야 배당 신청을 해서 배당을 받을 수 있습니다.

(소액임차인 최우선변제권만 예외적으로 우선변제권이 없어도 배당신청을 통해서 배당을 받을 수 있습니다)

 

대항력
전입신고(주민등록)와 점유(거주)를 완료한 다음 날 0시부터 효력을 발생하는 권리로, 임차인이 임대인에게 임대차계약 기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 임대보증금 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있음을 의미

확정일자
대항력의 요건(전입과 점유)을 완료한 후 주민센터에서 계약서에 도장을 받아 임대차 계약을 공공기관이 확인한 일자

우선변제권 = 대항력요건(전입 + 점유) + 확정일자

 

말소기준권리보다 우선하는 임차인은 확정일자를 받지 않아도 경락인에게 대항할 수 있어, (배당을 신청하지 않은 경우) 경락인이 임차인의 보증금을 인수하게 되지만, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 전입, 거주, 확정일자를 갖추지 못하면 우선변제권이 없어 말소되어 배당을 받지 못합니다.

(※ 주의 : 말소기준권리보다 우선하는 임차인이 배당을 신청하더라도 배당에서 자신의 보증금을 다 받지 못하면 나머지 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다)

 

즉, 후순위 임차인중에 우선변제권이 있는 자에게 먼저 배당을 주는 권리입니다.

낙찰자는 사실 신경쓰지 않아도 되는 부분입니다.

전세/월세 보증금 지키는 방법

확정일자를 받는다는 것은 전입 신고를 했음을 의미하므로, 전세나 월세를 들어갈 때

(1) 아직 근저당이 설정되어 있지 않은지 확인하고,

(2) 확정일자를 이사 당일 날 반드시 받는 것이

자신의 보증금을 보호하기 위해 매우 중요합니다.

 

사실 근저당을 이사 당일날 설정하는 경우는 등기부 등본상에서 확인할 수 없으므로, 이사 후 2주일 정도 후에 등기부 등본을 다시 한 번 확인해 보는 것이 안전합니다.

또한 근저당과 전입신고 일자가 같은 경우는 전입신고 효력이 다음 날 0시부터 발생하기 때문에 근저당이 선순위가 되므로 이러한 경우는 임대임과 협상을 해서 문제를 풀어가거나 보증 보험을 통해서 퇴거하기 전까지 보호 장치를 만들어 놓아야 자신의 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

임차권등기명령
임대차 기간이 만료되어 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 대항력과 우선변제권이 상실되므로
보증금을 돌려받기 어려워진다.
이럴때는 임차권등기명령을 신청하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있고 주민등록을 옮길 수도 있다.
임차권등기명령은 임대 기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과는 달리 임대인의 동의나 승낙을 필요로 하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능하다.

 

소액임차인 최우선변제권

우선변제권보다도 더 강하게 보호해주는 권리가 최우선변제권인데,

소액임차인의 경우에는 대항력만 갖추어도 배당 시, 최우선변제권으로 최우선적으로 보증금을 보호해주고 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제권 요건(=대항력요건)
(1) 전입
(2) 점유
(3) 배당요구종기일까지 배당신청

소액임차인의 경우는 확정일자가 없더라도, 전입신고만 했다면 배당신청을 통해서 주택임대차보호법에서 정하고 있는 최우선변제금 한도 내에서 보증금에 대한 배당을 최우선으로 받을 수 있습니다.

(소액임차인 최우선변제금액은 낙찰대금의 1/2까지만 변제해주기 때문에, 낙찰대금이 작을 경우는 최우선변제금을 모두 받을 수 없는 경우도 있습니다)

 

소액임차인 여부를 결정하는 것은 보증금의 크기인데, 선순위 담보물건이 설정되어 있을 때, 임차인의 보증금이 이 선순위 담보물건이 설정일에 근거한 "소액보증금" 이하이면 "최우선변제금" 한도 내에서 배당을 받는다.

 

 

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소액임차인 판단 기준
임차인 보증금 ≤ 선순위 담보물건 설정일의 소액보증금 

 

소액임차인 소액보증금과 최우선변제금액

여기서, "선순위 담보물건 설정일"에 집중해야 하는데, 소액임차인 판단 기준일은 임차인이 계약한 날짜가 아니라, 이미 설정되어 있는 담보물건 설정일입니다.

따라서, 임차인이 계약할 때, 등기상에 이미 담보물건이 설정되어 있는지를 반드시 확인하고, 담보물건이 이미 설정되어 있을 때는 자신의 보증금이 소액보증금 이하이고 최우선변제금 이하여야 보증금을 모두 보호받을 수 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제 사례

서울특별시에서 경매 집행 주택의 권리관계가 아래와 같습니다.

2009년 9월 근저당 A 5,000만원

2016년 9월 임차인 B 보증금 8,000만원

2017년 1월 임차인 C 보증금 5,000만원 월세 10만원

 

이런 경우, 임차인 B는 임대차 계약을 할 때 근저당 A 설정 내용을 확인할 수 있었기 때문에,

(1) 위 표의 담보물건 설정일 "2008. 8. 21.~2010. 7. 25." 구간 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(8,000만원)이 크기 때문에 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 받을 수 없습니다.

("2016. 3. 31.~" 구간을 적용하는 것이 아님에 주의하셔야 합니다)

 

임차인 C는 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(5,000만원)이 작기 때문에 소액임차인에 해당하고, 최우선변제금(2,000만원)까지 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다.

(물론, 배당을 신청한 경우만 받을 수 있습니다)

 

이상으로 경매 권리분석의 가장 중요한 내용 중 하나인 소액임차인 최우선변제권에 대해서 모두 정리하였습니다.

앞으로도 유용한 정보로 또 만나뵙도록 노력 하겠습니다.

 

그럼 오늘도 좋은 하루 행복한 하루 보내세요.