경매 쉽게 배우기 (경매 절차와 배당순서)

안녕하세요? 행복한 부자를 꿈꾸는 소래미담입니다.

 

부동산을 취득하는 방법은 분양, 매매, 상속, 경매가 있습니다.

이 중에서 부동산 투자에서 가장 큰 수익을 가져다줄 수 있는 것은 단연 경매와 공매일 것입니다.

 

다만 경매는 법원에도 가야하고, 경매 물건의 시세와 상태를 스스로 임장을 통해 파악하고, 낙찰 후에 세입자를 내보내는 명도라는 것도 해야 하는 등 일반 매매보다는 많은 공부와 투자전략이 필요해서 초보자들이 쉽게 접근하기가 어렵습니다.

 

하지만, 어렵지만 조금씩 꾸준히 경매와 공매에 대한 공부를 통해 부동산 투자의 범위를 넓혀보고자 합니다.

 

대한민국법원 법원경매정보 홈페이지

 

경매와 공매의 차이점

 

경매와 공매의 가장 큰 차이점은 경매는 인도명령을 통해 법원의 명도집행이 가능하지만, 공매는 인도명령이 없어서, 명도를 하려면 명도소송을 통해서 집행해야 하므로 점유자가 인도를 거부할 경우는 명도하는데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

 

명도
토지나 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하로 옮기는 것
(즉, 경매 물건을 점유한 자를 해당 물건에서 내보내는 것)

인도명령 기간
인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청가능함

 

또한 경매는 매각물건명세서를 제공하고 공매는 매각물건명세서를 제공하지 않습니다.

 

경매는 매각물건명세서를 통해서 경매 물건에 대한 중요한 정보(물건 현황과 권리관계)를 제공하는데, 이 매각물건명세서의 내용이 오류가 있어 낙찰자가 손해를 볼 수 있다면 매각 불허 신청을 통해 입찰금을 반납받을 수 있습니다.

 

온비드 KAMCO 공매 홈페이지

반면에 공매는 매각물건명세서를 제공하지 않고, 물건 세부 정보와 입찰 정보 등을 제공하는데, 이 내용의 오류가 있다고 하더라도 입찰금을 반납받기가 쉽지가 않다고 합니다.

(공매 담당자에 의한 오류는 인정받기가 상당히 어렵다고 하고, 다만 공매 담당자에게 제3의 기관이나 업체가 제공한 정보의 오류가 확인될 경우는 반납을 해주는 경우가 있다고 합니다)

 

경매 절차

경매의 전체 절차를 정리해 보면 아래와 같습니다.

돈을 빌린다 → 돈을 못 갚는다 → 경매신청 → 2~3일 → 경매개시결정 → 감정평가서 → 현황조사서
→ 배당종기일 → 매각물건명세서 → 매각기일(경매 입찰일) → 이의신청(7일) → 매각결정기일 → 항고(7일) → 매각확정 → 대금납부(30일) → 배당기일지정 → 명도

경매에 있어서 이 경매 절차는 매우 중요한데, 이 절차를 잘 알고 있어야 경매를 최대한 활용하여 수익을 최대화 할 수 있습니다.

 

법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매 물건에 대한 평가를 해달라고 요청을 하고, 감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 고려하여 감정가를 제시하게 되는데, 법원은 이를 감안하여 최저 매각가를 정하게 됩니다. 감정가는 시세와는 다르기 때문에, 입찰예정자는 감정가액만 믿고 입찰하면 안 되고, 전체적인 부동산 동향과 주변 시세 등을 감안하여 입찰해 참가해야 합니다.

 

감정평가서를 꼼꼼히 보면 뜻밖의 정보를 알게 되는 경우가 있는데, 특히 감정평가서에 물건에 대한 사진을 제공하는데 이 사진에서 유치권이 언제부터 행사되었는지를 확인할 수 있는 경우가 있습니다.

유치권은 경매개시 등기 이전에 행사되어야 유효하기 때문에, 감정평가서에서 제공된 사진이나 현황 조사서의 내용이 유치권 성립 여부에 대한 증거가 되곤 합니다.

 

현황조사서는 법원 집행관이 직접 현장을 방문해 조사한 내용을 기재하는데, 임대차 관계, 점유 관계, 부동산 현황 등의 내용이 표기됩니다만, 대부분의 경우 집행관이 현장에 방문하여 점유자를 만나지 못하기 때문에 임대차 관계와 점유 관계를 명기하는 경우가 드뭅니다.

 

만약, 권리 신고 내용과 현황조사 내용이 다르다면(전입 신고 날짜 등) 권리 신고 내용이 맞다고 봐야 합니다.

(현황조사서는 점유자를 만나서 구두로 들은 내용을 적기 때문에 오류가 있을 수 있습니다)

 

배당종기일은 임차인이 임차권을 근거로 해 법원에 배당을 신청할 수 있는 마지막 날을 의미합니다.

이 기일을 넘기면 나중에 법원으로 부터의 배당을 받을 수 없게 됩니다.

 

매각기일은 입찰일인데 낙찰이 된다음에 7일 동안 이의 신청 기간 후에 매각결정을 합니다.

그 후 7일 동안은  경매절차에 대해 채무자나 이해관계인이 항고를 할 수 있습니다.

항고 기간이 끝나면 매각이 최종 확정되며, 법원에서 정해주는 대금 지급기한(30일) 내에 대금을 납부하면 낙찰자 소유가 됩니다.

 

명도는 점유자가 이사 나가도록 하는 것인데, 대금 지급을 한 뒤는 낙찰자 소유가 되므로 바로 점유자와 명도협상을 시작하실 수 있습니다.

 

매각 불허/취소 사유

매각결정이 되더라도 아래와 같은 사유로 마지막에 매각 불허가 되거나 취소가 될 수 있습니다.

 

(1) 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 당연히 소유권이 이전되지 않습니다.

(2) 무잉여 경매는 취소될 수 있습니다. 

무잉여 경매는 경매 신청인이 한푼도 받아가지 못하는 경우인데,  
이러한 경우에는 법원에서 경매신청 채권자에게 이를 통지하고,
경매신청권자의 매수신청이 없는 경우 법원에서 직권으로 경매를 취소합니다.

(3) 미성녕자, 금치산자, 한정치산자는 매수가 불가합니다.

(4) 전 매수인은 입찰을 할 수 없습니다.

(5) 매각명세서 실수를 근거로 취소가 가능합니다.

(6) 부동산이 심하게 훼손되었을 때는 이를 근거로 취소가 가능합니다.

(7) 그 밖에 뭔가 억울한 일이 있을 때는 항고를 통해서 취소가 가능합니다.

 

배당순서

경매 수익을 극대화하기 위해 두 번째로 잘 알아야 하는 것이 배당순서일 것입니다.

이 배당순서를 보면 소액임차인 최우선변제가 배당순서가 가장 빠르다는 것도 알 수 있고, 무잉여경매는 취소될 수 있음으로 이를 예상하여 경매 입찰금액을 결정하는 전략을 수립할 수도 있습니다.

 

(1) 경매실행비용 : 법원이 경매를 실행하는데 필요한 비용

(2) 필요비와 유익비(잘 인정해주지 않아서, 경매에서 찾아보기 힘들다)

(3) 소액임차인 최우선변제, 특수임금채권, 재해보상금

(4) 당해세(상속, 증여, 재산, 종합토지세)

(5) 확정일자 있는 임차보증금 물권, 국세와 지방세 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 배당요구, 경매신청한 전세권자

(6) 일반 임금채권

(7) 산재, 건강, 국민연금보험료

(8) 일반채권

 

여기서 필요비와 유익비는 경매에서 찾아보기 어렵기 때문에 그냥 넘어가시면 됩니다.

소액임차인 최우선변제는 매우 매우 중요하므로 반드시 잘 알고 계셔야 하는데, 이 소액임차인 최우선변제에 대한 상세한 내용은 예시와 더불어 다른 글로 정리해 보도록 하겠습니다.

 

(5)번 단계에서야 권리 분석을 통해서 근저당, 가압류, 전세권자 등의 배당 순서가 결정됩니다.

나머지 일반 임금채권, 국민연금보험료 등은 후 순위라서 신경쓰지 않아도 무방할 것으로 생각됩니다.

 

결론적으로, 배당순서의 핵심은 소액임차인 최우선변제가 가장 우선이고 그 다음 권리분석을 통해서 정해지는 순서라고 보시면 되는데, 입찰 가격을 결정할 때 무잉여경매가 될 가능성을 검토하시면 되겠습니다.

 

이렇게해서 경매 핵심 내용을 경매 절차 위주로 정리해 보았습니다.

앞으로 경매에서 중요한 내용을 주제로 알기 쉬운 내용으로 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 행복한 하루 보내세요.