주택임대사업자가 해야 할 신고

안녕하세요? 아내를 위한 투자 스토리를 운영하는 소래미담입니다.

 

올해(2020년)부터 임대소득이 있는 분은 사업자 등록과  소득세 신고를 반드시 해야 되기 주택임대사업자가 무엇이고 어떻게 등록하고, 등록하고 나서는 무엇을 해야 하는지 많이 궁금하실 것으로 생각됩니다.

 

그래서 오늘은 주택임대사업자가 임대주택을 취득하고 보유해서 마지막에 처분할 때까지 어떤 신고를 해야 하고 유의할 사항은 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

주택임대사업자의 구분

주택임대사업자는 2가지로 구분됩니다.

(1) 관할 지자체에 등록하고 세무서에서 사업자 등록증을 발급받은 주택임대사업자 : 이러한 경우는 주택임대사업자 의무사항을 준수해야 하며 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

(2) 세무서에만 사업자 등록을 하는 일반 임대사업자 : 이러한 경우는 주택임대사업자 의무사항을 준수할 필요가 없으나 세제 혜택도 받지 못합니다.

 

우리가 보통 일반적으로 말하는 주택임대사업자는 위 (1)번이고, (2)번은 상가 임대사업자와 같이 세무서에 임대사업자로 등록하는 것을 말합니다. 다만, (2)번 임대사업자는 상가 임대사업자와는 다르게 주택에 대한 임대사업자로 등록하므로 부가가치세가 면세되는 면세사업자로 등록됩니다.

 

내년(20201년)말 부터는 주택 매매처럼 전·월세 계약도 보증금과 임대료 등을 신고하도록 하는 "임대차 신고제"가 시행될 예정이므로, 주택을 단기(4년 이내)로 매매하지 않는 경우에는 주택임대사업자를 등록하는 것이 여러모로 좋을 것 같습니다.

 

주택임대사업자가 해야 할 신고

주택임대사업자가 해야 할 신고는 단계별로 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

(1) 취득단계

    - 임대사업자 등록

(2) 보유단계

    - 임대차 계약 최초신고 : 등록한 임대주택에 처음으로 임대차 계약을 하는 경우의 신고

    - 임대차 계약 변경신고 : 기존 신고한 임대차 계약의 보증금이나 임차인의 변경 된 경우 신고

(3) 처분단계

    - 임대주택 양도신고

    - 임대주택 양도허가신청 : 경제적 사정으로 임대사업자가 아닌 개인 또는 기업에 양도할 경우의 허가 신청

    - 임대주택 말소신고

 

위 임대주택 양도허가신청은 아래 4가지 경우일 때 신청이 가능합니다.

임대의무기간 내 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 양도 허가신청(출처 : 렌트홈)

 

주택임대사업자 등록 

주택임대사업자 등록 방법은 아래와 같이 2가지 방법이 있습니다.

 

(1) 거주지 관할 지방자치단체 구청·시청에 방문하여 신청

(2) 렌트홈 사이트를 통해서 신청

 

이 중에서 (2)번 렌트홈 사이트를 통해서 신청하는 방법은 "렌트홈으로 주택임대사업자 등록하기" 글에서 상세히 설명해 드렸으니 참고 부탁드립니다.

렌트홈을 통해서 신청하면 등록이 완료되는데 며칠이 소요되며, 등록이 완료된 후에는 1회에 한하여 "마이페이지"에서 주택임대사업자 등록증을 출력할 수 있습니다. 

직접 가서 신청을 하면 바로 등록을 처리해주고 등록증을 바로 발급해 줍니다.

 

하지만, 나중에 임대주택을 추가로 등록하실 때에는 추가하는 주택 주소의 관할 지차체로 방문하셔야 하는데, 렌트홈을 이용하면, 어떤 지자체에 등록할지를 고민하지 않으셔도 되기 때문에 상당히 편리합니다.

 

 

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렌트홈에서 제공하는 서비스
(1) 임대사업자등록 신청 
(2) 임대차계약 최초신고 및 변경신고 
(3) 임대주택 양도 신고 : 포괄양수양도 계약을 통해서, 다른 임대사업자에게 주택을 양도하는 경우
(4) 임대사업자등록 말소 신고

임대차 계약 최초·변경 신고

사실, 주택임대사업의 모든 신고를 렌트홈을 통해서 진행할 수 있습니다.

여기서 주의할 사항은 임대사업자등록을 할 때, 이미 임대차 계약이 있는 주택을 같이 등록했다고 하더라도 임대차계약 최초신고를 3개월 이내에 해야 합니다.

다만, 임대차 계약이 체결된 상태에서 임대주택으로 등록할 경우 임대차계약 최초신고 시, 표준임대차계약서가 아닌 기존 부동산 중개사가 작성한 계약서 사본을 첨부 제출해도 괜찮습니다.

 

또한, 묵시적 갱신이 이루어진 경우에도 임대차계약 변경신고를 하도록 정하고 있으며, 이때, 기존 신고된 표준임대차계약서가 있는 경우는 기존 계약서를 다시 첨부하지 않아도 되지만, 기존 신고된 표준임대차계약서가 없는 경우는 새로 표준임대차계약서를 작성해서 첨부하여 변경신고를 하여야 합니다.

포괄양도양수 계약
사업에 관한 일체의 권리와 의무를 이전 권리자가 새로운 권리자에게 양도, 양수한다는 내용의 계약으로
양도하는 주택임대사업자의 의무임대기간 실적와 임대 계약 현황 등을 그대로 양수받는 계약임

임대주택 말소 신고

포괄양도양수 계약으로 양도하거나, 의무임대기간이 경과한 뒤 보유한 임대주택을 매도하여 처분하는 경우는 임대주택 말소신고를 해야 합니다.

하지만, 의무임대기간이 경과한 경우가 아닌 아래의 임대사업자 등록 말소 사유에 해당되면 역시 말소신고가 가능합니다.

[임대사업자 등록말소 사유]
다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 말소 가능함
(1) 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
(2) 임대사업자가 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
    - 사업계획승인을 받은 자 : 임대사업자로 등록한 날부터 6년
    - 건축허가를 받은 자 : 임대사업자로 등록한 날부터 3개월
    - 매매계약을 체결한 자 : 임대사업자로 등록한 날부터 3개월
    - 분양계약을 체결한 자 : 임대사업자로 등록한 날부터 1년
(3) 주택임대사업자로 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 의무임대기간이 경과한 후 등록말소를 신청하는 경우
(4) 주택임대사업자 등록기준을 갖추지 못한 경우
(5) 포괄 양도·양수로 민간임대주택을 양도한 경우
(6) 양도허가를 받아 민간임대주택을 양도한 경우
(7) 임대조건을 위반한 경우
(8) 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우
(9) 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우

위에 (2)번, (3)번, (4)번, (5)번, (6)을 제외한 사항에 해당하는 경우는 과태료 부과 대상 일것으로 생각됩니다.

 

이렇게 해서 주택임대사업자가 해야할 신고를 모두 정리하면서 상세 주의 사항도 알아보았습니다.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 하루 행복한 하루 되세요.