상가/오피스텔 분양 시 부가가치세 환급

상가나 오피스텔을 분양받아, 임대사업자로 등록하는 경우에는 건물분에 대한 매입 비용의 10%에 대한 부가세를 환급받을 수 있습니다.

 

오늘은 이런 경우 홈택스를 통해서 편리하게 부가세를 신청해서 환급받는 절차를 정리해 보겠습니다.

부가세 신고를 세무사를 통해서 하면 10만원 정도의 비용이 소요되는데, 직접 해보셔도 어렵지 않으니, 아래 정리된 절차를 하나하나 따라 하시면 누구나 직접 신고가 가능할 것으로 생각됩니다. 

 

먼저 부가가치세를 환급받으려면 사업자등록증에 간이과세자나 일반과세자로 분류되어 있어야 합니다.

면세사업자인 경우는 아예 부가가치세 징수 대상자가 아니기 때문에 부가세 납부나 환급에 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

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부가세 확정 신고는 아래표와 같이 1월 ~ 6월에 해당되는 부가세는 7월 25일까지 신고하고, 7월 ~ 12월에 해당되는 부가세는 다음 해 1월 25일까지 신고해야 합니다.

부가세 확정 신고 외에 부가세를 환급받는 경우는 매달 조기환급신고를 통해서 최대한 빨리 환급받을 수 있도록 하고 있습니다. 아래 신고 방법 설명에서 확인하실 수 있습니다.

 

이렇게 부가세 확정 신고를 통해 (매출세액 - 매입세액)의 결과가 마이너스인 금액을 환급해주는데, 상가나 오피스텔을 분양받은 경우 계약금, 중도금 등을 납부한 금액 중 건물분에 대한 부가세는 매입세액이 되고, 아직 임대료를 받지 못하므로 매출세액이 0원이라서, 분양사에 납부한 부가세를 국가로부터 환급받을 수 있는 것입니다.

 

그럼 본격적으로 홈택스를 통해서 부가세 환급 신고를 하는 방법을 알아보겠습니다.

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국세청 홈택스에 로그인하시고,

신고/납부를 클릭해주세요.

 

여기서 부가가치세를 클릭하시면 아래와 같이 "정기신고"와 "조기환급신고"를 선택할 수 있는 화면이 나옵니다.

 

위에서 안내해드린 대로, 1월과 7월에 신고하는 경우는 "정기신고"를 클릭하시고, 그 외의 달은 "조기환급신고"를 클릭하시면 됩니다.

분양사에 계약금, 중도금, 잔금을 납부하면 다음달 10일 전후로 세금계산서를 발행해주는데, 세금계산서를 받은달이 1월이나 7월이면 "정기신고"를 하시고, 그렇지 않으면 "조기환급신고"를 하시면 됩니다.
물론 "조기환급신고"를 하지 않고 "정기신고"를 통해서 반기별로 부가가치세환급을 받을 수도 있습니다.

 

부가가치세 신고를 하면 다음달 월초에 환급금이 등록한 통장으로 들어오므로, 부가세를 빨리 환급받으시려면은 조기환급신고를 하시면 됩니다.

조기환급신고를 한 뒤 정기신고를 할 때는 기존에 조기환급받은 부가세는 중복되지 않게 신고하시면 됩니다.

(정기신고 기간에는 환급받을 금액이 0원 이라도 신고를 해야합니다)

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신고절차상으로는 정기신고와 조기환급신고가 다르지 않으니 두 경우 모두 아래 절차대로 그대로 따라가시면 됩니다.

사업자등록증의 사업자등록번호를 입력하면 "사업자세부사항"이 로딩되어 보입니다.

"신고대상기간"은 유의해서 잘 확인하셔야 하며 세부사항 확인 뒤에, "저장 후 다음이동"을 클릭하시면, 아래와 같이 입력서식 선택 화면이 나옵니다.

처음에 이 화면을 보면 매우 당황하게 되는데, (저는 그랬습니다)

당황하지마시고, 아래와 같이 따라해 주시면 됩니다.

(입력서식은 앞으로 입력할 내역의 종류를 선택하는 것입니다)

 

부가세 신고를 위해 기본으로 체크된 서식은 그대로 두고, "건물 등 감가상각자산 취득명세서"를 추가로 체크하시고

"저장 후 다음이동"을 클릭하시면 부가세 매출/매입 실적 입력을 하는 화면이 나오게 됩니다.

 

아직 임대가 이루어지지 않아 매출이 없는 경우이므로, 과세표준 및 매출세액 부분은 건너 뛰고, "매입세액"란을 작성합니다.

 

"세금계산서수취분 일반매입" 항목의 "작성하기" 클릭

 

"전자세금계산서 불러오기"를 사용하실 수도 있는데, 조기환급신고 시에는 이 기능 제공이 안되고, 정기신고 시에는 14일부터 사용가능하다고 합니다.

저도 한 두번 활용해보기도 했는데, 세금계산서가 몇 개 안되기 때문에 수기로 입력해도 전혀 어렵지 않습니다.

 

화면 아래쪽의 "매입처별 세금계산서 합계"를 확인하고, "입력완료"를 클릭하면, 아래와 같이 "세금계산서수취분 일반매입" 내용이 작성되었음을 확인할 수 있습니다.

 

여기서 끝내면 안되고, "세금계산서수취분 고정자산 매입"의 "작성하기"를 클릭해서 작성해주셔야 합니다.

 

"감가상각자산종류"의 건축·구축물란에 건수, 공급가액 입력하시면 부가세는 자동입력됩니다.

여기서 공급가액은 매입세금계산서 금액과 동일하게 작성해야하는데, 위의 "세금계산서수취분 일반매입" 금액과 동일한 금액입니다.

"합계"의 세금계산서 수취분도 동일하게 작성하여, 금액이 맞는지 확인 후, "입력완료"를 클릭합니다.

 

그러면, 세금계산서수취분 일반매입에 적혀있던 금액이 세금계산서수취분 고정자산 매입란으로 이동되어 있는 것을 확인하실 수 있고, 세금계산서수취분 일반매입에 있는 금액은 "0"이 됩니다.

 

"차가감하여 납부할 세액"이 마이너스이면, "국세환급금 계좌신고 계좌"로 환급이 됩니다.

환급받을 계좌를 등록하시고, 마지막으로 "계산서 발급 및 수취 명세"의 작성하기를 클릭합니다.

 

아래에 총합계를 보시면 입력한 전자계산서 발급분에 대한 매입금액을 확인할 수 있으며, "입력완료"를 클릭하시면 아래와 같이 본인이 수취한 계산서의 합계금액이 표기됩니다.

 

"신고서 입력완료"를 클릭하시고, "신고서 제출하기"를 클릭하시면, 부가세 신고가 완료되고

 

신고서 제출목록에서 "조회하기"를 통해서 신고 현황을 확인할 수 있습니다.

 

저도 처음에 부가세 신고를 하는 경우 틀릴까 봐 많은 걱정은 했지만 별다른 어려운 점이 없었고,

조기신고, 정기신고, 수정신고 등이 있어서, 틀렸을 경우 바로잡을 기회가 충분히 있다고 생각합니다.

그럼 오늘도 좋은 하루 행복한 하루 되세요.