사례로 알아보는 아파트 갭투자 방법

안녕하세요? 행복한 투자자 소래미담입니다.

오늘은 아침에 일어나 보니 밖에 온도가 영하 15도를 기록했네요.

북극 대기가 내려왔다니 이렇게 추운 것도 이해 됩니다.

12월이 이렇게 추운거 보면 내년 1월까지는 이렇게 추울 것을 각오해야 겠네요.

아파트 시장도 이런 날씨만큼이나 추운데요.

현명한 투자자는 이렇게 어려울 때 천천히 투자 기회를 검토하고 실행에 옮겨가야 나중에 반드시 올 활황장에서 큰 수익을 얻을 수 있으리라 생각됩니다.

그래서 오늘은 지난 아파트 갭투자를 통해서 크게 성공했던 사례를 소개해 드리고 투자 방법을 정리해 보려고 합니다.

 

전세가율 80% 이상이면 매수를 고려하자

이번글 사례는 제가 2019년 12월과 2020년 1월에 약 2억원의 아파트를 전세를 끼고 약 3천만원에 매수한 사례인데, 2022년 12월 현재 매매 가격이 고점대비 조정된 상태이지만 약 4억 1천만원(호갱노노 기준)으로 시세가 형성된 사례입니다.

아직 매도하지는 않아서 수익률을 평가하는 것이 맞지는 않지만 약 3천만원을 투자하여 2억1천만원 정도의 매매수익이 났기 때문에, 현재 수익률이 약 600%라고 할 수 있겠습니다.

 

투자했던 아파트

투자한 아파트는 경기도 시흥시의 대야동에 위치한 우성2차 아파트와 서강 2차 아파트 2군데 입니다.

투자 아이디어는 시흥시 대야동, 은행동 지역이 바로 옆 은계지구에 다수의 대단지의 새 아파트가 들어오면서 약 20% 정도 하락하였던 반면 전세가격은 하락하지 않아 전세가율이 약 85%에 이르렀기 때문에 은계지구에 새로 분양하는 아파트 입주가 끝나면 정상가격으로 복귀할 것으로 생각한 것 입니다.

 

부동산 지인 수요/입지 분석

이렇게 정상가격으로 복귀할 것이라는 생각은 부동산 지인에서 시흥시 수요/입지 분석을 보니 2020년을 이후로 공급이 급격하게 떨어지는 것을 확인하고 더욱 확신할 수 있었습니다.

아래 2k나 3k로 빨간색으로 표시된 선이 매년 필요한 수요이고, 제가 투자를 위해 조사했던 2019년에는 공급 계획이 더 적어서 2022년 부터는 빨간색 밑으로 공급이 모두 떨어졌던 것으로 기억합니다.  이후 부동산 시장이 달아오르면서 공급이 더 늘어난 것으로 보입니다.

지역분석(입지): 장기간 발전하면서 인구 유입이 지속될 지역

사실 매수를 고려하기전에 가장 먼저해야할 것은 매수할 아파트의 입지입니다.

그래서 시흥시 대야동의 지역분석을 해보겠습니다.

부동산 지인 전출입 분석(기간: 2018-10 ~ 2022-10)

 

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시흥시는 북쪽으는 부천시, 동쪽으로는 광명시, 서쪽으로는 인천시, 남쪽으로는 안산시가 위치해 있으며, 지하철은 서해선은 이미 완공되어 대곡-소사선으로 연장되고 있고, 신안산선, 월판선이 개발되고 있으며 일자리는 매화산업단지가 완공되고 광명·시흥 테크노밸리가 2025년 완공 계획일 뿐만아니라 서울대학교 시흥캠퍼스와 광명·시흥 신도시  등의 개발호재가 만발한 지역이며, 인구가 꾸준히 전입되고 있는 도시입니다.   따라서, 장기적으로 베드타운(bed town)을 넘어서 자족도시로 주목받는 도시가 될 것으로 예상됩니다.

 

시흥시청 도시개발 계획

시흥시청의 도시개발 계획을 보면 대야동, 은행동 옆에 새로 건설되는 계획호수가 13,192호로 확인됩니다.

지도를 좀 더 자세히 보면 아래와 같습니다.

파란색으로 표시한 영역이 2018년 ~ 2022년까지 입주하는 아파트 단지들 입니다.

제가 매입했던 빨간색으로 표시한 우성2차와 서강2차 아파트는 이렇게 은계지구와 바로 옆에 위치해 있어서 2018년부터 본격적으로 새 아파트 입주가 시작되자 매매가격이 지속적으로 하락하다가, 아래와 같이 2019년 10월에는 23평(전용면적 59㎡) 기준으로 매매와 전세의 갭이 2천만원으로 좁혀진 것을 확인할 수 있습니다.

이 때부터 저는 더이상 매매가격이 떨어지기 어려울 것으로 보고 은계지구 옆 대야동과 은행동 아파트를 매수하기 위해 부동산중개업체를 통해서 임장을 한 뒤, 2019년 12월에 서강2차 전용면적 59㎡를 2억 300만원에 매수하여 1억 7,500만원에 전세를 주고 650만원에 새로 인테리어를 해서 3,450만원에 갭투자를 하였습니다.

그리고, 2020년 1월에는 우성2차 전용면적 59㎡를 2억 1,300만원에 매수하여 1억 9,000만원에 전세를 줘서 2,300만원에 갭투자를 하였습니다. 

평균하면 3천만원이 안되는 갭투자를 통해서 약 600%의 수익을 얻은 성공적인 사례라고 할 수 있겠습니다.

 

두 아파트 모두 8년 장기임대주택으로 등록하여, 의무임대기간이 28년에 종료됩니다.

의무임대기간이 종료된 후에는 월세로 전환하여 현금흐름을 만들지, 아니면 두 아파트 모두 28년이 되면 준공 30년이 넘는 아파트가 되기 때문에 재건축 기대를 하고 더 오랫동안 보유를 할지 아직은 고민 중 입니다.

 

성공적인 아파트 갭투자 방법을 정리해 보면

1) 입지분석을 통해서 장기간 발전하면서 인구 유입이 지속될 지역을 고른다.

    - 일자리가 늘어나는 지역

    - 교통이 좋아지는 지역(지하철, 도로)

    - 인구 유입이 장기 추세인지

2) 전세가율이 80% 이상인 아파트를 고른다.

전세는 그 지역에 거주하고자 하는 수요를 확인할 수 있는 가장 확실한 지표라고 생각됩니다.

그 지역에 살고 싶어하는 사람이 많은 반면, 대규모 공급과 같은 일시적인 악재로 집 값이 떨어졌다면 가장 좋은 매수 기회로 보입니다.

3) 공급 계획을 확인하여 최적의 매수 시점을 잡자

아파트 공급 계획은 부동산 지인의 수요/입지 분석을 참고하시면 아주 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

이상으로 성공적인 아파트 갭투자 방법을 사례를 통해서 정리해 보았습니다.

추운 날씨이고 부동산 시장도 꽁꽁 얼어붙었지만 여유로운 마음으로 긍정적인 미래를 그리시면서 행복한 투자를 꼼꼼이 준비해 가신다면 다시 좋은 시절이 올 것으로 기대할 수 있다고 생각합니다.

오늘도 좋은 하루, 행복한 하루 보내세요.