분양시 셀프등기 (신탁등기말소신청, 신탁변경신청)

이번에 오피스텔을 분양받아 보존등기가 나온 뒤 셀프등기를 하는데, 분양의 경우는 건물과 토지에 대해서 신탁등기가 되어 있어서 일반 매매와 경우와는 많이 달라서 애를 좀 먹었습니다.

여러 블로그나 카페 글들을 참고하여 등기소에 문의도 하고 아시는 법무사님께도 확인하여 등기 신청을 앞두고 있는데, 아파트나 오피스텔을 분양받아 셀프등기를 하시려는 분들에게 도움이 될 것으로 생각되어 정리해 봅니다.

 

분양시 필요한 등기 개념

일반적으로 분양사에서 아파트나 오피스텔을 분양할 때, 신탁사를 통해서 건물과 토지에 신탁등기를 해두기 때문에 이 신탁등기를 말소시키고 소유권 이전을 해야 합니다.

 

신탁등기
부동산 소유자가 신탁보수를 지불하고 관리나 처분, 개발을 신탁회사에 위탁하기 위해 해당 부동산의 권리를 수탁자에게 이전하는 등기임
신탁은 일반담보대출 보다도 더 많은 대출을 받을 수 있어서 분양 시행사에서 많이 이용함

 

분양사에서 보존등기가 나온 뒤 자신이 매입한 부동산의 등기사항전부증명서를 출력해보면, 아래와 같이 건물과 토지에 신탁등기가 되어있습니다.

이런 건물과 토지에 신탁등기를 말소시키고 소유권이전을을 하기 위해서는, 건물은 "소유권이전 및 신탁등기말소신청"을 하고, 토지는 "신탁변경 지분포기 등기신청"을 해야 합니다. 

 

소유권이전 및 신탁등기말소신청

먼저 등기소에 신청할 서류를 알아보겠습니다.

[1] 등기소 신청서류

    (1) 소유권이전 및 신탁등기말소신청서 : 아래 작성 요령 참고

    (2) 정액등록면허세 납부영수증 : 7,200원(건물 신탁등기 말소 비용)

    (3) 취득세영수증 : 관할구청에서 부동산검인 후 취득세 신고 후 납부가능. 위택스에서 납입하신 경우는 '영수증'이 아닌 '납부확인서' 필요

    (4) 등기신청 수수료 납입영수증 : 15,000원

    (5) 국민주택채권 : 매수인 명의로 매입. 각 은행 사이트에서 매입 후 즉시매도 가능

    (6) 정부수입인지 : "전자수입인지" 납부 사이트(https://www.e-revenuestamp.or.kr/)에서 납구 가능. 전매의 경우는 분양과 전매 각각 1개(총 2개) 필요

    (7) 위임장 : 아래 작성 요령 참고

    (8) 매도용인감증명서 : 분양사에서 제공

    (9) 매도인 주민등록 등초본 : 분양사 법인등기부등본(등기사항전부증명서)을 등기소나 인터넷등기소에서 출력(1,000원)

    (10) 매수인 주민등록 등초본 : 3개월 이내 발급된 등본이나 초본(정부24에서 출력)

    (11) 건축물관리대장 등초본 : 정부24에서 출력

    (12) 토지(임야)대장등본교부(대지권등록부) : 정부24에서 출력

    (13) 분양계약서 원본 : 전매인 경우는 매매계약서와 부동산거래계약신고필증도 첨부

    (14) 등기필정보 : 분양사에서 제공

    (15) 신분증, 도장

 

신청서류가 15개나 됩니다. 저는 전매를 했기 때문에 매매계약서와 부동산거래계약신고필증도 제출을 했습니다.

정부수입인지는 부동산 거래에 대해서 인지세를 납부하는 것이라 원래는 전매 계약을 할 때 매도인한테 받아야 하는데, 보통은 전매하면서 인지세를 받지 않아서 매수인이 부담합니다.

문제는 해당 부동산의 전매 횟수에 해당하는 만큼 인지세를 납부해야하고 보통 해당 부동산이 1억원 초과 10억원 이하는 인지세가 15만원이기 때문에 10번의 전매가 있었다면 10번 전매에 대한 인지세 150만원과 분양계약에 대한 인지세 15만원을 합해서 165만원의 인지세를 납부하셔야 합니다.

 

[2] 위임장 작성

등기소 신청서류 중 준비하기 제일 어려운 것이 위임장과 등기 신청서 입니다.

위임장은 어떤 분양시행사에서는 작성 방법을 잘 안내해주는데, 어떤 분양시행사는 잘 알려주지 않습니다.

 

저는 아래 위임장을 가지고 작성방법을 설명해 보겠습니다.

위임장 작성 예

"등기원과 그연원일"의 날짜는 분양계약을 작성해야 합니다.

(전매의 경우도 분양계약일을 작성하라고 합니다)

 

신탁등기말소신청을 위한 위임장에서 가장 중요한 것이 "말소할 등기"와 "변경할사항"입니다.

"말소할등기"는 건물에 대한 신탁등기 말소 내용으로, 아래와 같이 본인의 등기부등본의 갑구에서 소유권에 대한 사항을 보고 작성합니다.

"변경할사항"은 토지에 대한 신탁등기 말소 내용으로 집합건물 토지 전체에 대한 것이 아니고 매수자 분의 지분에 대한 부분만 말소하는 것이므로 변경할사항으로 신청됩니다.  이에 대한 내용은 분양시행사에 문의하셔서 명기하셔야 합니다.

 

마지막으로 등기소에 신청하러 가시는 신청자를 위임자로 이름, 주소를 명기하시고 분양사에서 법인인감도장을 받으시면 됩니다.

 

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[3] 소유권이전 및 신탁등기말소신청서 작성

신청서 양식은 인터넷등기소의 "자료센터"의 "등기신청양식"에서 다운받을 수 있습니다.

소유권이전 및 신탁등기말소신청 예(공동명의 경우)

"소유권이전 및 신탁등기말소신청서"는 건물에 대한 신탁등기 말소와 소유권이전에 대한 신청 내용을 담고 있습니다.

"말소할등기"의 내용에 위임장의 "말소할등기" 내용과 동일하게 작성하시면 됩니다.

 

나머지는 작성하시는데 어려움이 없으실 것입니다.

참고로 소유권이전 및 신탁등기말소신청서는 제가 시도해보았을 때는 인터넷등기소의 이폼으로 작성하는데 시스템이 잘 동작하지 않아서 작성이 안되는 부분이 있었습니다.

인터넷등기소 사용지원센터에 문의를 해보아도 이폼으로 작성이 안되면 등기소에 가서 서면작성해야 한다는 답변만 받았습니다.

 

신탁변경 지분포기 등기신청

이제 신탁변경 지분포기 등기신청에 필요한 서류만 준비하면 되는데, 이것은 매우 간단합니다.

 

[1] 등기소 신청서류

    (1) 신탁변경 지분포기 등기신청서

    (2) 정액등록면허세 납부영수증 : 7,200원(토지 신탁등기 말소 비용)

 

등기소에서는 토지에 대한 신탁등기 말소 비용도 정액등록면허세를 별도로 납부하도록 요구하고 있습니다.

 

[2] 신탁변경 지분포기 등기신청서 작성

이 신청서 양식은 인터넷등기소에서 찾을 수가 없습니다. 저도 등기소에서 받았는데, 다른 등기신청서 양식과 제목만 다름니다.

신탁변경 지분포기 등기신청 양식

여기의 "부동산의 표시"란에는 위임장에서 작성한 "부동산의 표시" 내용 중 "토지의 표시" 내용만 명기하시면 됩니다.

 

"등기원인과 그 연월일"의 연월일은 분양사에 문의하시고, "변경할 신탁사항"은 위임장에 작성하셨던 "변경할 사항"을 작성하시면 됩니다.

 

나머지는 작성하시는데 어려움이 없으실 것입니다.

 

이렇게 해서 작성하고 준비하신 모든 서류를 등기소에 제출하시면 등기소 직원분이 필요 서류를 확인하시고 편철해주시고 미흡한 서류는 보완 요청하십니다.

참고로 등기소 서류접수 직원분은 등기관이 아니라서 등기서류의 내용 작성 방법은 모르십니다.

등기 신청서 작성에 대한 문의는 인터넷등기소 사용자지원센터(전화 : 1544-0770)로 하시면 친절히 알려주십니다.

 

이상으로 분양시 셀프등기 방법을 모두 정리하였습니다.

셀프등기하시는데 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

좋은하루 행복한 하루 되세요.